При намерении приобрести объект незавершенного строительства с последующим самостоятельным завершением работ, достаточно оформить стандартный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства признается недвижимостью при условии полного завершения работ по возведению фундамента или аналогичных этапов. Право собственности на такой объект возникает с момента его государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21).
Если же целью является приобретение уже готового здания, а не его достройка, следует заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такой договор допустим, когда объект еще не существует или продавец не обладает на него правами (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом сценарии продавец обязуется завершить строительство и передать вам право собственности на здание. Процедура предполагает, что сначала продавец зарегистрирует свое право собственности, а затем вы станете собственником после регистрации вашего права на объект (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21).
Рекомендуется заключать договор купли-продажи будущей недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства при соблюдении следующих условий:
Объект не является самовольной постройкой. Использование самовольных построек запрещено (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, при наличии начатого строительства необходимо убедиться в наличии у продавца разрешения на строительство и соблюдении им прочих обязательных требований.
Земельный участок, на котором расположена постройка, находится в собственности или долгосрочной аренде у продавца. В случае, если продавец не является собственником земельного участка, приобретение объекта возможно без согласия собственника участка, если это не противоречит установленным законом или договором условиям пользования участком. В такой ситуации вы получите право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта, на тех же условиях и в том же объеме, что и ваш продавец (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
При аренде продавцом государственной или муниципальной земли, следует удостовериться в отсутствии риска изъятия земельного участка, на котором находится объект.
Договор заключается по общим правилам, применимым к купле-продаже иной будущей недвижимости. Ключевое отличие от стандартного договора купли-продажи заключается в описании объекта. Оно может быть ориентировочным, поскольку характеристики объекта могут измениться к моменту передачи готового здания.