Договоры аренды, особенно в отношении недвижимости, часто оспариваются в суде. Существуют как общие, так и специальные основания для признания таких договоров недействительными. Общие основания содержатся в Гражданском кодексе РФ, в частности, в главе 9. Специальные основания касаются конкретных видов договоров, например, аренды зданий, сооружений или земельных участков. Важно отметить, что даже если договор аренды не прошел обязательную государственную регистрацию, его можно оспорить. К специальным основаниям недействительности относятся: заключение договора аренды здания или сооружения не в виде единого документа, подписанного обеими сторонами; передача имущества в аренду без необходимого согласия собственника, например, недвижимость, находящаяся в хозяйственном ведении унитарного предприятия, может быть передана в аренду только с согласия собственника; передача государственного или муниципального имущества в аренду без проведения обязательных торгов. Это касается также земельных и лесных участков. Договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без торгов, или соглашение о его продлении также могут быть признаны недействительными, за исключением некоторых случаев перезаключения договора аренды лесного участка. Кроме того, недействительным может быть признан договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, даже при условии последующего признания права собственности арендодателя. Для признания договора аренды недействительным необходимо обратиться с иском в суд. В случае, если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете возразить против иска, указав на его ничтожность. Преимущество такого возражения заключается в отсутствии срока исковой давности. Признание договора аренды недействительным влечет за собой отсутствие правовых последствий, за исключением тех, что связаны с самой недействительностью. Если договор исполнялся, применяется реституция, то есть стороны возвращают друг другу все полученное. Как правило, арендатор обязан вернуть имущество и возместить стоимость пользования им, если оно не было оплачено. Суд может взыскать сумму, соответствующую арендной плате, за фактическое пользование. Срок исковой давности по требованию о возврате арендованной вещи начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата. В случае признания судом зарегистрированного договора аренды недействительным, арендодателю необходимо подать заявление в регистрирующий орган о погашении соответствующих записей в ЕГРН, приложив решение суда. Закон также предусматривает иные последствия недействительности, например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения. Порядок и последствия признания недействительным договора аренды земельного участка аналогичны таковым для других договоров аренды. Наиболее частым основанием для признания недействительным договора аренды земельного участка является нарушение порядка его передачи в аренду, особенно в отношении публичных земельных участков. Такие иски могут подаваться органами местного самоуправления, прокурорами, а также частными лицами, например, если лицо хотело арендовать участок, но арендодатель неправомерно выбрал другого арендатора без проведения торгов. Также договор аренды земельного участка может быть признан недействительным, если его сдача в аренду нарушает права пользования земельным участком или недвижимостью, расположенной на нем. Это может произойти, например, если часть вашего участка сдается в аренду третьему лицу как самостоятельный участок без согласования границ, или если государственный участок полностью сдается в аренду другому лицу, хотя на нем находится ваша недвижимость. Договор аренды лесного участка также может быть признан недействительным по общим и специальным основаниям, а порядок и последствия признания его недействительным аналогичны другим договорам аренды.