По общему правилу, договоры купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Это требование установлено пунктом 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Однако существуют случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли не требуется. К ним относятся:
одновременная продажа долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке;
сделки, связанные с имуществом, которое входит или приобретается для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
продажа долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ;
продажа долей в праве общей собственности на недвижимость, если договор предусматривает переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом о статусе столицы Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных частью 19 статьи 7.3 данного Закона.
Важно отметить, что к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве, применяются общие требования к нотариальной форме сделки и последствия ее несоблюдения, согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020).
Минэкономразвития России разъяснило, что законодательство не предусматривает особенностей осуществления сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, заключенных по результатам торгов, поэтому применяется общий порядок (Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2018 N Д23и-5388).
Договор купли-продажи доли в праве на недвижимость, который не был удостоверен нотариально, является ничтожным в соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Росреестр приостановит государственную регистрацию прав, если будет представлен неудостоверенный договор. В случае неустранения замечаний в установленный срок, в регистрации будет отказано (пункт 7 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Тем не менее, если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, а другая сторона уклоняется от его нотариального удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны может признать договор действительным. В таком случае дальнейшее нотариальное удостоверение не потребуется (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).