Основной задачей предварительного договора является заключение основного договора. Для обеспечения исполнения этой обязанности предусмотрены различные механизмы.
Одним из них является неустойка, взимаемая со стороны, уклоняющейся от заключения основного договора. Также возможно использование задатка, который может быть оформлен отдельным соглашением или включен в условия предварительного договора. Другой вариант – плата за отказ от заключения основного договора, однако она не может быть взыскана в случае отказа, вызванного нарушением обязательств другой стороной. Включение аванса в предварительный договор возможно, но в случае купли-продажи существует риск его переквалификации в основной договор.
1. Неустойка в предварительном договоре
В предварительном договоре можно предусмотреть неустойку за уклонение от заключения основного договора, однако следует учитывать, что в случае последующего заключения основного договора суд может отказать во взыскании неустойки. Важно помнить, что Гражданский кодекс РФ использует термин "уклонение", но не дает его определения, что может привести к разногласиям между сторонами. Рекомендуется в предварительном договоре четко определить, какие действия сторон будут считаться уклонением, например, отсутствие ответа на предложение о заключении основного договора в течение определенного срока.
2. Плата за отказ от предварительного договора
Плата за немотивированный отказ от договора допустима, если его исполнение связано с предпринимательской деятельностью обеих сторон. При этом плата не может быть установлена за отказ, вызванный нарушениями контрагента. При согласовании платы за отказ следует определить порядок заявления отказа (например, письменное уведомление за определенный срок), последовательность отказа и платы (по умолчанию плата возникает после отказа), а также размер платы, который не должен быть явно несоразмерен последствиям нарушения.
3. Платежи по предварительному договору в счет основного договора
Законом допускается обеспечение заключения основного договора задатком. Возможны также варианты с авансом и обеспечительным платежом. Однако при использовании аванса в договоре купли-продажи существует риск его переквалификации в основной договор. Обеспечительный платеж может обеспечивать только денежные обязательства и не может быть использован для обеспечения обязательства по заключению основного договора.
3.1. Обеспечение предварительного договора задатком
Задаток помогает предотвратить уклонение от заключения основного договора, поскольку уклоняющаяся сторона рискует потерять определенную сумму. Для обеспечения предварительного договора задатком необходимо составить соглашение о задатке и уплатить согласованную сумму, что будет служить доказательством заключения договора и обеспечения его исполнения.
3.1.1. Соглашение о задатке по предварительному договору
Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме независимо от суммы задатка. В соглашении необходимо указать, что оно обеспечивает обязательство заключить основной договор на условиях предварительного договора, кто и в какой срок должен внести задаток, его размер, а также последствия нарушения обязательства заключить основной договор. Важно четко указать, что уплаченная сумма является задатком, а не авансом, так как в случае сомнения она будет считаться авансом.
3.2. Аванс в предварительном договоре
Запрета на включение условия об авансе в предварительный договор нет, однако в случае купли-продажи оплата по предварительному договору может привести к его квалификации как основного, если она предполагает уплату всей или существенной части цены до заключения основного договора. При квалификации договора учитывается его существенное содержание, а не наименование. Поэтому существенное или полное авансирование может привести к переквалификации и других предварительных договоров. Вместо аванса можно рассмотреть использование задатка и/или обеспечительного платежа.
3.3. Обеспечительный платеж в предварительном договоре
Обеспечительный платеж может быть использован для обеспечения денежных обязательств по предварительному договору, например, для обязательства по уплате неустойки за уклонение от заключения основного договора, но не может обеспечить обязательство заключить основной договор, поскольку он может обеспечивать только исполнение денежного обязательства.
Обеспечительный платеж может быть применен к предварительному договору купли-продажи и предварительному договору аренды для обеспечения возникших из договора денежных обязательств.