При заключении предварительного договора аренды недвижимости важно включить условия, позволяющие точно определить предмет основного договора, а также те положения, на согласовании которых настаивает контрагент. Если речь идет о недостроенном объекте, необходимо предусмотреть порядок корректировки его параметров, которые могут измениться в процессе строительства. Договор аренды здания, сооружения или помещения должен быть оформлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Рекомендуется подготовить проект основного договора и приложить его к предварительному договору. Сам предварительный договор не требует государственной регистрации, даже если основной договор аренды подлежит такой регистрации.
Предмет и иные условия основного договора аренды недвижимости
В предварительный договор необходимо включить условия, позволяющие установить предмет договора аренды, а также те условия основного договора, по которым стороны договорились достичь соглашения при заключении предварительного договора. Несущественные условия основного договора могут быть не включены в предварительный договор, что не свидетельствует о его незаключенности. Например, можно указать здание, подлежащее аренде, но не размер арендной платы. Недостающие условия будут согласованы при заключении основного договора, а при возникновении разногласий – установлены судом.
Предмет договора аренды
Для согласования предмета договора следует указать права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование, а также данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды. Нечеткое согласование объекта аренды может привести к признанию договора незаключенным.
Как определить в договоре объект аренды
Для точного определения объекта аренды необходимо указать его наименование и индивидуализирующие признаки. Эти сведения можно получить из Росреестра или выписки из ЕГРН. Для зданий, сооружений и нежилых помещений следует указывать кадастровый номер, адрес и площадь. Для земельных участков – дополнительно категорию земель и вид разрешенного использования. Оформление выписки из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору поможет избежать споров.
Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон
Рекомендуется включать в предварительный договор все согласовываемые условия основного договора аренды. Если это невозможно, следует настаивать на согласовании наиболее важных условий, таких как срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения, порядок пользования и распоряжения объектом, обязанности сторон по содержанию объекта, а также ответственность сторон за нарушение договора.
Условие об оплате в предварительном договоре аренды
Закон не запрещает включать в предварительный договор условие об оплате. Однако, если в предварительном договоре будет установлена обязанность внести арендную плату, суд может переквалифицировать такой договор в основной договор аренды будущей вещи с условием о предоплате. Для обеспечения интересов на этапе предварительного договора рекомендуется рассмотреть вариант с задатком.
Порядок заключения основного договора аренды недвижимости
В предварительном договоре следует согласовать срок и процедуру заключения основного договора. Срок заключения основного договора может быть определен конкретной датой или периодом времени. Если срок не установлен, договор аренды должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае действий, направленных на заключение основного договора, но его незаключения к окончанию срока, спор о понуждении к заключению может быть передан в суд в течение шести месяцев.
Процедура заключения основного договора аренды
Рекомендуется указать сторону, направляющую предложение заключить договор, срок, способ и адрес направления предложения. Также следует определить порядок согласования и подписания основного договора, включая сроки подписания проекта, согласования разногласий и подтверждения полномочий лиц, подписывающих договор.
Условия, обеспечивающие исполнение предварительного договора
Обязанность заключить договор аренды может быть обеспечена задатком. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору, зачисляется в счет цены по основному договору. Для предотвращения переквалификации задатка в аванс, необходимо подробно описать его обеспечительную функцию. Возможны иные способы обеспечения исполнения обязанности заключить основной договор, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.
Ответственность за отказ или уклонение от заключения основного договора
В предварительном договоре может быть предусмотрена неустойка за отказ или уклонение от заключения основного договора. Следует четко определить действия (бездействие), которые будут рассматриваться как уклонение, например, грубое нарушение порядка заключения договора или продажа объекта будущей аренды без перевода прав и обязанностей по предварительному договору.
Условия для объекта аренды в стадии строительства
При заключении предварительного договора аренды в отношении объекта незавершенного строительства, необходимо предусмотреть условия, защищающие интересы потенциального арендатора. Важно определить индивидуализирующие характеристики объекта и порядок их корректировки, а также срок заключения договора и последствия его нарушения.
Особенности индивидуализации объекта, не введенного в эксплуатацию
В случае отсутствия документов кадастрового или технического учета, следует включить в договор все имеющиеся сведения об объекте, включая характеристики из проектной документации. Необходимо предусмотреть условие об уточнении параметров объекта и порядок этой процедуры, особенно при аренде всего строящегося объекта.
Особенности условия о сроке заключения договора аренды
Для объекта в стадии строительства удобно предусмотреть срок заключения договора аренды с момента ввода объекта в эксплуатацию или регистрации права собственности арендодателя. Следует установить ориентировочные сроки и, возможно, предельный срок ожидания регистрации права собственности, а также порядок продления срока заключения основного договора.
Условия и порядок использования арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию
Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена и влечет административную ответственность. Однако возможно получение доступа к объекту для ремонта и отделки. В предварительном договоре следует согласовать условия и порядок допуска арендатора, виды и объем работ, порядок их осуществления и приемки, а также условия об ответственности арендатора и возмещении расходов.
Условия предварительного договора на случай консервации объекта строительства
В случае консервации объекта строительства, следует предусмотреть право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке и обязанность арендодателя уведомить арендатора о консервации объекта.
Форма предварительного договора аренды
Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, либо в письменной форме, если форма основного договора не установлена. Договор аренды здания или сооружения, а также нежилых помещений, должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами. Предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует такой регистрации.