Обременение недвижимости представляет собой права третьих лиц в отношении данного объекта, которые ограничивают правообладателя в полном и свободном осуществлении своих прав. Как правило, обременение сохраняется при смене собственника, что означает необходимость учета его при совершении сделок с недвижимостью. В случае продажи обремененного объекта, продавец должен получить согласие покупателя на принятие обременения. В противном случае, покупатель вправе потребовать снижения цены или расторжения договора, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несмотря на схожесть, важно различать обременения и ограничения прав. Некоторые нормативные акты и судебные решения фактически приравнивают эти понятия, часто используя их совместно. Ограничения прав, как и обременения, стесняют правообладателя в осуществлении его прав, однако в случае ограничений права не переходят к конкретным третьим лицам. Примером ограничения является арест имущества должника, наложенный судебным приставом-исполнителем, который запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать его использование или даже предусматривать изъятие (части 1 и 4 статьи 80 Федерального закона об исполнительном производстве).

Виды обременений недвижимости определены в Законе о государственной регистрации недвижимости, включая сервитут, ипотеку, доверительное управление и наем жилья (часть 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости). Однако данный перечень не является исчерпывающим, и другие обременения, а также возможность их установления, могут быть предусмотрены иными нормативными актами. Например, Гражданский кодекс Российской Федерации также относит к обременениям ренту (пункт 1 статьи 586 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие четкого определения и закрытого перечня обременений в законодательстве часто приводит к спорам о квалификации конкретных правовых ситуаций.

Аренда также является видом обременения недвижимости, что подтверждается как Законом о государственной регистрации недвижимости, так и судебной практикой. Это относится как к долгосрочным договорам аренды, подлежащим обязательной регистрации, так и к краткосрочным договорам (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости). Следовательно, при продаже объекта, в отношении которого заключены краткосрочные договоры аренды, необходимо информировать покупателя об их существовании.

Содержание обременения определяется конкретными правами третьего лица и обязанностями правообладателя, которые вытекают из норм, регулирующих соответствующий вид обременения. Например, в случае аренды, арендатор получает право временного владения и пользования или временного пользования недвижимостью (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продажа недвижимости не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, и новый собственник обязан продолжить арендные отношения (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Информацию о наличии обременений часто можно получить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поскольку многие обременения подлежат обязательной регистрации, включая сервитут, ипотеку и арест (пункт 1 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 1, часть 13 статьи 32 Закона о государственной регистрации недвижимости). В случаях, когда регистрация не требуется (например, при краткосрочной аренде), информацию об обременениях можно получить непосредственно у правообладателя.

Понятие обременения жилого помещения (квартиры) не отличается от понятия обременения недвижимости в целом.