Государственной регистрации подлежат следующие действия и права, связанные с недвижимым имуществом:

возникновение, переход, ограничение, обременение и прекращение права собственности и иных вещных прав на недвижимость;

сделки с недвижимостью.

1. Государственная регистрация возникновения права собственности и иных вещных прав на недвижимость

Возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 131) и Законом о государственной регистрации недвижимости (ч. 3, 6 ст. 1). Помимо права собственности, регистрации подлежат такие права, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также сервитут (который также регистрируется как ограничение или обременение).

При реорганизации юридического лица государственная регистрация прав на недвижимость не является обязательной для признания прав действительными. Однако, если юридическое лицо намерено распорядиться такой недвижимостью (например, заключить договор купли-продажи, ипотеки или аренды), регистрация прав становится необходимой (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и возникает с момента завершения реорганизации, независимо от государственной регистрации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). В таких случаях государственная регистрация подтверждает возникновение прав, и правообладателю следует подать заявление о государственной регистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство, как правило, за государственной регистрацией обращается орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот же орган может обратиться за регистрацией прав на земельный участок под созданным объектом, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

В случае реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемство не возникает, и организации необходимо внести изменения в реестр в связи со сменой наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-05-05-03/97671).

2. Государственная регистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость

Переход права собственности и других вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 1 ст. 131) и Закону о государственной регистрации недвижимости (ч. 3 ст. 1). Для проведения такой регистрации права на недвижимость должны быть зарегистрированы в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Право собственности на недвижимость приобретается по договорам купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Заявления для государственной регистрации подаются всеми участниками сделки. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, когда заявление может подать одна из сторон или нотариус (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель — заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех участников сделки (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ), поэтому, как правило, заявления подаются одновременно.

3. Государственная регистрация ограничения прав, обременения имущества

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость предусмотрена Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 131) и Законом о государственной регистрации недвижимости (ч. 3 ст. 1). К таким ограничениям относятся ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и иные запрещения, установленные уполномоченными органами (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).

Такая регистрация возможна при условии, что права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Для регистрации ограничения (обременения) необходимо:

определить, кто может обратиться за регистрацией;

заполнить заявление;

подготовить необходимые документы;

уплатить государственную пошлину (при необходимости);

подать документы в Росреестр.

Кто может обратиться за государственной регистрацией ограничения (обременения):

Орган государственной власти или местного самоуправления должен обратиться за регистрацией, если он является стороной сделки или ограничение возникло на основании его акта (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости). При этом присутствие лица, чье право возникает на основании сделки с таким органом, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

В зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть:

Частный сервитут: лицо, в пользу которого установлен сервитут, или собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).

Аренда: арендодатель или арендатор (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как заполнить заявление для государственной регистрации ограничения (обременения):

Заявление оформляется в общем порядке с учетом особенностей. В реквизите 3.3 ставится знак "V". В реквизите 6 указывается вид ограничения (обременения), например: "аренда", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление", "арест", "запрещение регистрации" (п. 72 Порядка ведения ЕГРН). Если регистрируется ипотека на основании договора и заявитель хочет ускорить регистрацию, в реквизите 6.1 проставляется знак "V". Если орган государственной власти или местного самоуправления является стороной сделки или ограничение возникло на основании его акта, заявление заполняется и подписывается этим органом от имени лица, чье право возникает на основании акта или сделки (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

Какие документы необходимы для государственной регистрации ограничения (обременения):

Необходимы документы, подтверждающие полномочия и личность представителя, а также документы, являющиеся основанием для государственной регистрации (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть:

Частный сервитут: соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).

Аренда: договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

Могут потребоваться иные установленные законом документы, например, согласие органов государственной власти или местного самоуправления на установление публичного сервитута (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).

Ряд документов можно подать по собственному желанию. Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.

Как и в каком размере оплатить государственную пошлину:

Размер госпошлины для организаций за государственную регистрацию ограничений (обременений) зависит от кадастровой стоимости объекта (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

Если кадастровая стоимость не превышает 22 млн руб., госпошлина составляет 44 000 руб.

Если кадастровая стоимость превышает 22 млн руб., госпошлина составляет 0,2% от кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн руб. Рассчитанная сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.

Исключения:

Регистрация сервитута в интересах организации: 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Арест недвижимости, ипотека в силу закона: госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Для ускоренной регистрации ипотеки на основании договора госпошлина уплачивается в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).

При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении. Если за регистрацией обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

4. Государственная регистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)

Государственная регистрация прекращения прав на недвижимость осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 131) и Законом о государственной регистрации недвижимости (ч. 3 ст. 1).

Права прекращаются при уничтожении объекта недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это может произойти в результате ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.) или его преобразования (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 53, 74 Порядка ведения ЕГРН).

При преобразовании объекта недвижимости снятие его с кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на него проводятся одновременно с постановкой на кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В этих случаях снятие с кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

5. Государственная регистрация договоров в отношении недвижимости

Государственная регистрация договоров в отношении недвижимости требуется в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). К таким договорам относятся:

Договор аренды:

земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости).

Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Не подлежат государственной регистрации следующие договоры:

Договоры продажи жилых помещений.

Договоры продажи предприятия.

Договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).

Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584) предусматривал их государственную регистрацию, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не подлежат регистрации договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, включая земельные участки и нежилые помещения, поскольку законодательством это не предусмотрено. Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.