Расторжение договора аренды недвижимости имеет свои особенности, связанные прежде всего со специальными основаниями для его прекращения, которые чаще всего касаются аренды земельных участков. Общие способы прекращения договора аренды недвижимости аналогичны другим договорам: по взаимному согласию сторон, через суд при наличии законных оснований или в одностороннем порядке. Процедура расторжения в целом схожа с арендой движимого имущества, однако для аренды земли могут применяться особые правила. Если договор аренды был зарегистрирован, необходимо подать заявление в орган регистрации прав для погашения записей о сделке и обременении объекта недвижимости.
Основания для расторжения договора аренды недвижимости включают общие положения, а также специальные нормы, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса РФ. Так, любая сторона вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время. Особый случай для аренды недвижимости – если арендодатель не уведомил арендатора об обременении объекта сервитутом при заключении договора, арендатор может требовать его расторжения. Для договоров аренды земельных участков предусмотрены специальные основания, например, если арендатор не привел землю в состояние, пригодное для целевого использования.
Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном соответствует общим правилам. Его можно расторгнуть по соглашению сторон. Если одна из сторон не согласна, другая сторона при наличии оснований может инициировать расторжение через суд или отказаться от договора в одностороннем порядке. Существуют особенности при расторжении договоров аренды публичных земельных участков, а также особый порядок для частных земельных участков, например, в случае их изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Расторжение договора аренды недвижимости по соглашению сторон осуществляется путем составления соответствующего соглашения, которое регулируется общими правилами. Обязательства сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения, если иное не предусмотрено договором.
Односторонний отказ от договора аренды осуществляется путем направления письменного уведомления контрагенту. Договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не установлено законом или договором. При отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, необходимо предупредить другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
Пример уведомления об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения зависит от срока его действия. Для договора на неопределенный срок указывается трехмесячный срок предупреждения. Для договора, заключенного на определенный срок, отказ возможен с момента получения уведомления, если это предусмотрено договором.
Требование о расторжении договора аренды недвижимости через суд направляется контрагенту в виде предложения о расторжении. При его отказе или отсутствии ответа составляется и подается исковое заявление. Если расторжение инициирует арендодатель в связи с нарушениями арендатора, необходимо предварительно направить письменное предупреждение об устранении нарушений. Обращение в суд возможно после отказа контрагента или истечения срока для ответа на претензию (обычно 30 дней).
После расторжения договора аренды недвижимости, если он был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо провести процедуру регистрации прекращения обременения. Это связано с тем, что ЕГРН содержит сведения об обременениях объектов недвижимости, включая аренду. Записи об обременении не погашаются автоматически и требуют заявления сторон о погашении. Хотя сроки для регистрации расторжения и ответственность за ее отсутствие нормативно не установлены, они могут быть предусмотрены соглашением сторон. Существует две позиции относительно необходимости регистрации соглашения о расторжении: одна считает, что регистрируется только прекращение обременения, другая – что подлежит регистрации само соглашение о расторжении как изменение условий зарегистрированной сделки. Во избежание споров рекомендуется регистрировать соглашение о расторжении.
После расторжения договора аренды стороны обязаны составить передаточный акт, по которому арендатор возвращает объект арендодателю. Арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды после прекращения договора. Претензии к состоянию объекта могут быть предъявлены позднее, или же состояние объекта может быть зафиксировано в акте приема-передачи.