Обременения и ограничения прав на земельные участки в целом аналогичны тем, что применяются к другим видам недвижимости, включая аренду, ипотеку и арест. Однако существуют и специфические ограничения, такие как установленные виды разрешенного использования земли.

Информацию об ипотеке, сервитутах, аресте и других обременениях можно получить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Проверка сведений доступна на сайте Росреестра, где также можно заказать официальную выписку. Данные о видах разрешенного использования земельных участков часто можно найти на публичной кадастровой карте, также размещенной на сайте Росреестра.

Дополнительно, информацию об ограничениях и обременениях, не подлежащих обязательной регистрации, можно получить непосредственно у собственника земельного участка, например, о краткосрочной аренде.

ЕГРН содержит сведения, необходимые для оценки рисков при приобретении, использовании или распоряжении земельным участком (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В ЕГРН фиксируются следующие данные:

категория земель и вид (виды) разрешенного использования (за исключением вспомогательных видов) (п. 1 ч. 2 ст. 7, п. п. 3, 4 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости, пп. 2, 3 п. 22 Порядка ведения ЕГРН);

ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости);

сервитут или публичный сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ, п. п. 1, 3, 17 ст. 23 Земельного кодекса РФ, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);

ипотека (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);

аренда сроком от одного года (п. 2 ст. 22, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 72 Порядка ведения ЕГРН);

арест (ч. 13 ст. 32 Закона о государственной регистрации недвижимости, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).

Бесплатный доступ к справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн предоставляется на сайте Росреестра. Для получения официального документа необходимо заказать выписку из ЕГРН.

Публичная кадастровая карта, доступная на сайте Росреестра, содержит справочную информацию об объектах недвижимости и их расположении. Она полезна для оценки участка в контексте окружающей территории.

На карте можно найти:

кадастровый номер участка, который упрощает заказ выписки;

категорию земель;

виды разрешенного использования земельного участка (пп. 23, 24, 28 п. 1 Состава сведений, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145).

При планировании сделки с земельным участком рекомендуется уточнить у собственника:

наличие договоров аренды или безвозмездного пользования, не зарегистрированных в ЕГРН. Аренда сроком до одного года, как правило, не подлежит регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ), равно как и договоры аренды, возобновленные на неопределенный срок. Также возможны случаи, когда договор заключен на срок год и более, но не был зарегистрирован.

информацию о подаче документов в Росреестр для регистрации обременений или ограничений. Процесс регистрации занимает время, и может быть приостановлен (ст. ст. 26, 30 Закона о государственной регистрации недвижимости). Поэтому документы могли быть поданы, но еще не обработаны.