Общая собственность: виды и особенности

Общая собственность подразумевает наличие права на одну и ту же вещь у двух или более лиц. Различают два основных вида общей собственности: долевую и совместную. Ключевое различие между ними заключается в порядке пользования и распоряжения имуществом. Так, при совместной собственности для продажи своей части необходимо сначала определить долю, выделить ее, а затем уже осуществлять продажу. В то время как при долевой собственности доля изначально определена.

По общему правилу, собственность является долевой, с равными долями между всеми сособственниками.

Право общей собственности означает одновременную принадлежность имущества нескольким собственникам (п. 1 ст. 244 ГК РФ). При этом имущество не разделяется между ними в натуре, и сособственники не образуют юридическое лицо. Каждый сособственник обладает правом на совладение, сопользование и сораспоряжение общим имуществом.

Осуществление прав на имущество сособственниками, как правило, требует согласия между ними (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

Право общей долевой собственности предполагает определение доли каждого собственника (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Важно отметить, что делится не сама вещь, а право собственности на нее. Каждый участник долевой собственности имеет право на всю вещь, а не на ее часть. Например, нельзя владеть 50% автомобиля, но можно владеть 50% правом собственности на него.

Если иное не предусмотрено законом, общая собственность по умолчанию является долевой (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Доля в праве общей долевой собственности представляет собой часть права собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Она не означает физическую часть вещи. Например, при повреждении части автомобиля расходы на его восстановление несут все собственники соразмерно своим долям, что подтверждается как научной литературой, так и ст. 249 ГК РФ, обязывающей сособственников участвовать в расходах на содержание и сохранение имущества соразмерно своим долям.

Независимо от размера доли, каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом совместно с другими сособственниками по их согласию. Он также может распорядиться своей долей, например, продать ее (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Размер доли в праве общей долевой собственности определяется по закону или по соглашению сособственников, если иное не установлено (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Сособственники могут установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ). Например, пристройку к зданию, сделанную одним из сособственников за свой счет, может повлечь увеличение его доли.

Доля сособственника может увеличиться при осуществлении неотделимых улучшений имущества с согласия других собственников. Отделимые улучшения, как правило, являются собственностью сделавшего их участника и не влияют на размер доли (п. 3 ст. 245 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)).

Владение и пользование имуществом в общей долевой собственности осуществляется по соглашению сособственников, а при отсутствии согласия – в порядке, установленном судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Каждый участник может владеть и пользоваться частью имущества, соразмерной его доле, либо требовать компенсацию от других участников, если это невозможно (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества распределяются между собственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением (ст. 248 ГК РФ). Например, арендная плата распределяется между сособственниками пропорционально их долям.

Общее имущество в отношении недвижимых вещей включает имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников, и принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади принадлежащей недвижимой вещи, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ). Такая доля не может быть выделена в натуре и следует судьбе права собственности на недвижимую вещь.

Собственники могут установить порядок несения расходов на содержание общего имущества не соразмерно своим долям, приняв единогласное решение (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ). Порядок владения и пользования общим имуществом может быть изменен законом или решением собственников (п. 1 ст. 259.3 ГК РФ).

Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются большинством голосов собственников, если иное не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 259.3 ГК РФ). Для передачи общего имущества в пользование третьим лицам требуется не менее 2/3 голосов, а для передачи в собственность – единогласное согласие (п. п. 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ).

Право общей совместной собственности возникает, когда образование такой собственности предусмотрено законом. Наиболее распространенный пример – имущество, нажитое супругами в браке, если брачным договором не установлен иной режим (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

В отличие от долевой собственности, при совместной собственности для продажи части необходимо сначала определить доли, а затем выделить или разделить имущество. Доли предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ). Распоряжение имуществом требует согласия сособственника (п. 2 ст. 253 ГК РФ), хотя для некоторых сделок с супружеским имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ). Судебный порядок разрешения споров о владении и пользовании общим имуществом для совместной собственности не предусмотрен (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Общая собственность возникает, когда имущество нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи) или когда это запрещено законом (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Также общая собственность возникает, если закон или договор предусматривают ее.

Право общей собственности прекращается по общим основаниям прекращения права собственности. Право общей долевой собственности прекращается, если все участники, кроме одного, утратили свое право, поскольку общая собственность предполагает наличие двух или более собственников (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Например, если имущество принадлежит двум собственникам, и один продает свою долю другому, выбывший собственник утрачивает право на долю, а второй становится единоличным собственником.

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством, например, при отчуждении участка или отказе от права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ). Раздел земельного участка может привести к прекращению права на исходный участок и возникновению права общей собственности на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается по тем же основаниям, что и долевая, а также при преобразовании в единоличную или долевую собственность, например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).