Продажа имущества, принадлежащего нескольким собственникам, требует согласия всех владельцев. Отсутствие такого согласия влечет недействительность сделки, поскольку она противоречит положениям статей 168 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Соглашение собственников может быть оформлено различными способами. Наиболее распространенный – совместное подписание договора купли-продажи. Альтернативно, можно составить отдельное соглашение, определяющее ключевые условия будущей сделки. В этом случае договор купли-продажи с покупателем должен соответствовать согласованным условиям. При продаже недвижимости необходимо зарегистрировать переход права собственности.

1. Оформление соглашения собственников

Законодательство не устанавливает строгой формы для соглашения собственников. Однако, учитывая, что данное соглашение является договором, влияющим на права и обязанности сторон, следует руководствоваться общими требованиями к форме сделок, изложенными в пункте 1 статьи 420 и пункте 1 статьи 434 ГК РФ.

Совместное подписание договора купли-продажи всеми собственниками исключает возможность возникновения споров относительно соответствия сделки ранее достигнутым договоренностям. Также допустимо составление отдельного соглашения собственников или получение письменных согласий от каждого из них на распоряжение общим имуществом на определенных условиях. К такому соглашению или письмам может быть приложен проект договора купли-продажи или указаны основные условия будущей сделки, включая описание имущества, цену и сроки оплаты. Важно также определить, кто из сособственников будет передавать имущество, получать денежные средства от покупателя и осуществлять распределение вырученных средств между сособственниками.

2. Заключение договора купли-продажи

При заключении договора купли-продажи необходимо соблюдать требования к его содержанию и форме. Если соглашение собственников оформлялось отдельно, необходимо обеспечить соответствие договора его условиям. Следует учитывать, что для некоторых объектов могут быть установлены особые требования к совершению сделок или предусмотрено преимущественное право покупки. Например, при продаже земли сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование могут иметь право преимущественной покупки, согласно пункту 1 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2.1. Существенные условия договора купли-продажи

Договор должен содержать все существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким условиям, в первую очередь, относится предмет договора и цена при продаже недвижимости (пункты 1 статьи 432 и 1 статьи 555 ГК РФ).

В случае наличия нескольких собственников рекомендуется детально согласовать порядок оплаты. Если покупатель будет производить выплаты каждому сособственнику напрямую, в договоре следует указать причитающуюся сумму и платежные реквизиты для каждого из них.

2.2. Оформление договора купли-продажи

Специальных требований к оформлению договора купли-продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности, не существует. Применяются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи.

Важно отметить, что договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в виде единого документа, подписанного сторонами, в противном случае сделка будет признана недействительной (статья 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора, как правило, необязательно, даже для недвижимости, поскольку все доли отчуждаются по одной сделке (пункт 1 части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Однако существуют исключения, например, при отчуждении недвижимости ограниченно дееспособного гражданина (часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости).

По желанию, стороны могут обратиться к нотариусу для проверки законности сделки (пункт 1 статьи 163 ГК РФ), согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 163 ГК РФ.

3. Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Обычно для этого стороны договора подают соответствующие заявления (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Со стороны продавца заявление должен подать каждый сособственник (Письмо Минэкономразвития России от 07.03.2019 N Д23и-7278). Однако это не требуется, если:

оформлена нотариальная доверенность от всех собственников на одного из них или на третье лицо. В этом случае достаточно заявления представителя (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ, часть 4 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости);

договор удостоверен нотариусом. В этом случае заявление может подать любая сторона договора, в том числе через нотариуса (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

Государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель, поскольку право собственности продавца прекращается (подпункт 1 пункта 2 статьи 333.17, подпункт 8.1 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации).