Раздел нежилого помещения, будь то в общей долевой или единоличной собственности, требует соблюдения определенных процедур и условий. В случае общей собственности, сособственники могут договориться о выделе своих долей в натуре. Важно убедиться, что такой раздел технически возможен и не противоречит законодательным запретам, а образуемые помещения будут обособленными. После раздела новые помещения подлежат постановке на кадастровый учет и регистрации прав.
При разделе нежилого помещения между сособственниками, первым шагом является проверка возможности такого раздела. Если он возможен, способ и условия раздела определяются соглашением сторон или, при его отсутствии, через суд, согласно статьям 252 и 254 Гражданского кодекса РФ. При заключении соглашения следует учитывать, на какие части реально можно разделить помещение. Если выделяемая доля оказывается несоразмерной, несоответствие может быть компенсировано денежной выплатой или иным способом, согласованным сторонами или установленным судом. В остальном процедура аналогична разделу помещения, находящегося в собственности одного лица.
Раздел нежилого помещения между сособственниками возможен как при долевой, так и при совместной собственности, но в последнем случае необходимо предварительно определить доли каждого участника. Ключевые условия для раздела включают: отсутствие законодательных запретов (например, запрет на выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома, который может применяться по аналогии к нежилым зданиям) и недопущение несоразмерного ущерба общему имуществу, включая невозможность его дальнейшего использования по назначению или существенное ухудшение состояния.
Если раздел в натуре невозможен из-за законодательных ограничений или риска причинения ущерба, выделяющийся собственник вправе потребовать денежную компенсацию своей доли, утрачивая при этом право на само помещение. Альтернативой может быть установление порядка пользования помещением по соглашению сторон или через суд.
Раздел нежилого помещения, находящегося в единоличной собственности, включает следующие этапы: определение делимых частей, получение согласия третьих лиц (при необходимости), обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, присвоение адреса вновь образованным помещениям и последующая регистрация прав собственности на них.
При разделе нежилого помещения образуемые объекты должны быть обособленными, чтобы их можно было поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости. Для достижения обособленности могут потребоваться дополнительные работы, такие как возведение или демонтаж стен, устройство отдельного входа или установка инженерного оборудования. При проведении таких работ необходимо соблюдать установленный порядок, включая согласование перепланировки или реконструкции.
Согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения требуется в случаях, предусмотренных федеральным законом, для последующей постановки на кадастровый учет и регистрации прав. Например, при ипотеке помещения необходимо согласие залогодержателя, так как раздел изменяет предмет ипотеки. Если помещение является общим имуществом супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, поскольку сделки с общим имуществом, подлежащим госрегистрации, требуют такого согласия.
Присвоение адреса вновь образованным нежилым помещениям осуществляется в общем порядке путем подачи одного заявления на все помещения. Адрес может использоваться только после постановки помещений на кадастровый учет, иначе решение о присвоении адреса утратит силу через год.
Государственная регистрация прав на вновь образованные помещения проводится одновременно с их кадастровым учетом. Как правило, в этот же момент снимается с учета исходное помещение и прекращается право на него. Для совершения этих действий следует обращаться в установленном порядке.