Распоряжение имуществом в долевой собственности, как правило, требует согласия всех собственников. Это согласие может быть выражено в форме договора с арендатором или отдельного соглашения, определяющего основные условия будущей сделки. В последнем случае, после оформления соглашения, необходимо заключить договор аренды с арендатором, соответствующий достигнутым договоренностям. Договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений сроком не менее года подлежат обязательной регистрации.

Как правило, для сдачи имущества в аренду необходимо согласие всех долевых собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Однако существуют исключения, предусмотренные специальными законами. Например, для сдачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с более чем пятью долевыми собственниками достаточно решения, принятого на общем собрании собственников, в соответствии с установленным законом количеством голосов (п. 1 ст. 14, п. 8 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Согласие сособственников на продление аренды потребуется, если продление не предусмотрено ранее данным согласием или законом. Отсутствие специальных указаний в Гражданском кодексе РФ позволяет сделать вывод о необходимости согласия, исходя из общего правила о распоряжении долевым имуществом.

Возможны следующие ситуации:

Собственники ранее дали согласие на заключение договора аренды с условием его автоматического продления на тех же условиях – новое согласие не требуется.

Договор возобновляется на неопределенный срок в силу бездействия арендодателя – новое согласие также не требуется, поскольку договор возобновляется в соответствии с законом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Планируется заключение дополнительного соглашения о продлении или нового договора аренды, не предусмотренных ранее данным согласием – в этом случае согласие на продление необходимо, поскольку новый договор или соглашение являются самостоятельными сделками (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Закон не устанавливает специальных требований к форме соглашения собственников. Учитывая, что соглашение влияет на права и обязанности сторон, следует руководствоваться общими требованиями к форме сделок (п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 434 ГК РФ). Собственники могут совместно подписать договор аренды, либо составить отдельное соглашение, либо предоставить письменные согласия от каждого собственника. Рекомендуется приложить к соглашению проект договора аренды или указать основные условия будущей сделки, включая описание имущества, срок аренды и размер арендной платы. Важно также определить, кто будет передавать и принимать имущество, а также порядок получения и распределения арендной платы.

При сдаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с более чем пятью долевыми собственниками, документом, подтверждающим соблюдение процедуры распоряжения участком, является протокол общего собрания, отражающий необходимое количество голосов (п. 1 ст. 14, п. п. 8, 11 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

К форме и содержанию договора аренды имущества в общей долевой собственности применяются общие правила о договоре аренды. Важно, чтобы договор не противоречил соглашению собственников. Необходимо включить все существенные условия договора, такие как предмет и размер арендной платы (п. 1 ст. 654, п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Рекомендуется согласовать порядок внесения арендной платы, указав платежные реквизиты всех сособственников.

Договор аренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения подлежит регистрации, если заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

При составлении договора аренды нежилого помещения, находящегося в долевой собственности, следует учитывать особенности оформления соглашения собственников. Если соглашение оформлялось отдельно, необходимо убедиться, что договор ему соответствует. Если все сособственники подписывают договор, в нем можно дополнительно согласовать взаимные права и обязанности, возникающие в связи с передачей помещения в аренду, включая порядок распределения арендной платы и уполномочие одного из собственников на совершение определенных действий.

При составлении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, необходимо руководствоваться решением общего собрания участников долевой собственности, если оно имеется. В остальном следует придерживаться правил, по которым составляется договор аренды частного земельного участка. Можно изменить некоторые правила, предусмотренные законом в отношении аренды сельскохозяйственных участков, например, предусмотреть необходимость согласия всех участников долевой собственности на залог арендных прав.

Сдача общей вещи в аренду без согласия других собственников может повлечь за собой требование о выплате доли арендной платы как неосновательного обогащения или признание договора недействительным. В случае признания договора недействительным, арендатор обязан вернуть имущество, а вопрос о плате за аренду решается по общим правилам реституции.