Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) является одним из методов определения кадастровой стоимости недвижимости. Этот метод применяется по решению бюджетного учреждения, когда для использования других методов недостаточно данных об объекте, а также при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного вида использования. Расчет кадастровой стоимости с использованием УПКС предполагает умножение УПКС на площадь или другую основную характеристику объекта недвижимости.

В соответствии с общим правилом, кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, а расчет на основе УПКС относится к сравнительному подходу этого метода, который основан на сравнении цен аналогичной недвижимости. Данный подход является предпочтительным (п. п. 3, 44.1, пп. 3 п. 45 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).

Определение кадастровой стоимости на основе УПКС применяется в следующих случаях (п. 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336):

когда невозможно установить кадастровую стоимость другими методами, такими как статистический (регрессионный), типового (эталонного) объекта недвижимости или методами индивидуального расчета, в частности, при недостаточности рыночной информации или информации о точном местоположении объекта;

при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного вида использования.

Расчет кадастровой стоимости на основе УПКС включает следующие этапы (п. 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336):

определение уровня детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый округ, район, квартал, административно-территориальная единица, условная территориальная единица);

определение среднего (минимального) значения УПКС для объектов недвижимости, схожих по виду использования, в пределах указанных единиц;

расчет кадастровой стоимости объекта путем умножения среднего (минимального) значения УПКС на площадь или другую основную характеристику объекта.

Для земельных участков расчет кадастровой стоимости на основе УПКС проводится в первую очередь для следующих сегментов (п. п. 60, 60.1 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336):

жилая застройка (среднеэтажная и малоэтажная);

садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка.

Определение кадастровой стоимости таких участков включает:

группировку земельных участков по следующим категориям (п. 60.1.1 указанных Методических указаний):

участки с многоэтажными многоквартирными жилыми домами;

участки со среднеэтажными многоквартирными жилыми домами;

участки с блокированными жилыми домами;

участки с многоквартирными жилыми домами, не являющимися многоэтажными и среднеэтажными;

участки с индивидуальными жилыми домами;

приусадебные земельные участки;

садовые земельные участки;

огородные земельные участки;

определение УПКС для каждой группы (подгруппы) земельных участков, включая (п. 60.1.2 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336):

определение ценообразующих факторов;

установление типового (эталонного) земельного участка для каждой группы;

объединение типовых (эталонных) участков на основе схожести характеристик;

сбор рыночной информации;

статистический анализ связи рыночной цены и ценообразующих факторов;

определение УПКС типового (эталонного) земельного участка;

определение кадастровой стоимости земельных участков путем умножения площади на УПКС типового участка с возможными корректировками при наличии индивидуальных особенностей.

Указанный метод также применяется при расчете кадастровой стоимости земельных участков сегмента "Производственная деятельность" (п. п. 61 - 61.2.6 указанных Методических рекомендаций).