Кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, установленную в результате государственной кадастровой оценки. В отдельных случаях, например, при оспаривании, она может быть определена и вне этой процедуры. Основное назначение кадастровой стоимости – использование в целях налогообложения, а также в иных целях, предусмотренных законодательством, таких как расчет арендной платы за публичные земельные участки.
Кадастровая стоимость определяется в процессе государственной кадастровой оценки, используя методы массовой оценки. Если эти методы неприменимы, стоимость определяется индивидуально для объекта в соответствии с законодательством (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности, Вопрос-Ответ Росреестра). Установление кадастровой стоимости вне процедуры кадастровой оценки возможно в следующих случаях (ст. ст. 16, 21, 22 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности):
при определении кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов, а также учтенных в ЕГРН объектов, если изменены их характеристики;
при оспаривании кадастровой стоимости;
при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость формируется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, за исключением имущественных прав на него, кроме права собственности. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы затрат, необходимых для приобретения объекта на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336). Рыночная стоимость, в свою очередь, представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость определяется оценщиком на основании договора (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости – это разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной, но механизм ее определения предполагает максимальное приближение к рыночной стоимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена или установлена по заявлению в размере рыночной стоимости (ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке), в частности:
для целей налогообложения:
для земельных участков – является налоговой базой по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ);
для отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) – базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375 НК РФ);
для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).
Показатель «средний уровень кадастровой стоимости» используется в Земельном кодексе:
для расчета платы за публичный сервитут в отношении земельных участков или земель, кадастровая стоимость которых не определена (п. 5 ст. 39.46 ЗК РФ);
для включения сельскохозяйственных угодий в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В частности, в такой перечень могут включить сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу) (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
Субъекты РФ могут применять средний уровень кадастровой стоимости и для других целей. Например, в г. Москве с его помощью устанавливают плату за размещение подъездных дорог, если для этого не требуется получать разрешение на строительство (разд. 2 Методики, утв. Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 20.05.2021 N 119).
Средний уровень кадастровой стоимости рассчитывается при определении кадастровой стоимости сравнительным подходом с помощью статистической модели. В результате построения модели оценки кадастровой стоимости описывается типовой объект и указывается в том числе и средний уровень кадастровой стоимости. Его утверждают исполнительные органы субъектов РФ по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п. 2 ст. 66 ЗК РФ, п. 6.2.1.4 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358).