К договору ипотеки применяются общие основания недействительности сделок (ничтожность и оспоримость). Кроме того, существуют специальные основания, обусловленные спецификой предмета ипотеки или нарушением прав третьих лиц.
При признании договора недействительным ипотека как обременение прекращается. Для уведомления третьих лиц необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке.
В определенных случаях, если договор недействителен из-за отсутствия у залогодателя права закладывать имущество, ипотека может быть сохранена. Одно из условий – добросовестность залогодержателя, то есть он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя необходимых прав.
Основания для признания договора ипотеки недействительным:
1. Невозможность залога имущества:
Нарушение прямого законодательного запрета может быть основанием для признания сделки недействительной (полностью или частично). По общему правилу, такая сделка оспорима. Это относится и к договору ипотеки, если предметом ипотеки является:
Недвижимость, которую нельзя обременять залогом (например, изъятая из оборота или запрещенная к приватизации).
Часть неделимой вещи (например, часть площади помещения).
Доля в праве общей собственности на земельный участок (заложить можно только сам земельный участок после выделения доли в натуре).
Здание или сооружение без земельного участка, на котором они расположены.
При залоге нежилых помещений залог земельного участка или права его аренды не требуется.
2. Нарушение интересов третьих лиц:
Отсутствие согласия или разрешения третьих лиц на ипотеку (кроме ипотеки в силу закона). Это относится к случаям, когда такое согласие или разрешение необходимо для отчуждения имущества. Например, для ООО при отчуждении имущества, являющегося крупной сделкой, может потребоваться согласие общего собрания участников. Без согласия договор ипотеки может быть признан недействительным.
Наличие запрета на последующую ипотеку в предшествующем договоре об ипотеке. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, последующий договор об ипотеке может быть признан недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Важно, чтобы последний доказал, что оспариваемый договор нарушает его права и законные интересы. Наличие сведений об ипотеке в ЕГРН исключает возможность для последующего залогодержателя ссылаться на незнание о запрете на последующую ипотеку.
Последствия признания договора ипотеки недействительным:
По общему правилу, при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается. Кредитор, оставшийся без обеспечения, может потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства, если такое право предусмотрено законом или договором.
Если залогодатель не являлся собственником имущества и не был уполномочен распоряжаться им, ипотека сохраняется при одновременном соблюдении следующих условий:
Добросовестность залогодержателя (он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя права закладывать имущество). Критерии добросовестности включают проверку прав залогодателя на имущество и запрос сведений из открытых источников.
Добровольное выбытие имущества из владения собственника или лица, которому он передал владение. Например, собственник добровольно заключил договор купли-продажи с залогодателем и передал ему имущество. Если имущество выбыло помимо воли собственника (например, похищено), ипотека прекращается, даже при добросовестности залогодержателя.