Аренда государственного и муниципального имущества регулируется более строгими правилами по сравнению с частной собственностью. Как правило, арендатор определяется по результатам торгов, а арендная плата устанавливается на основе оценки. В некоторых случаях субаренда и перенаем могут быть запрещены. Нарушение установленной процедуры может повлечь штраф по статье 14.9 КоАП РФ и признание договора аренды недействительным, при этом полученная арендная плата не подлежит возврату.

Заключение договора аренды государственного или муниципального имущества часто требует проведения торгов. В отличие от частных собственников, которые могут свободно выбирать арендаторов, публичные собственники и их учреждения обязаны проводить торги для сдачи имущества в аренду. Государственные и муниципальные земельные участки сдаются в аренду исключительно по результатам аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Торги также необходимы для заключения договора аренды иного государственного или муниципального имущества, если не применяются исключения, перечисленные в частях 1, 3, 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. К таким исключениям относятся случаи, когда движимое имущество сдает автономное учреждение или унитарное предприятие; когда образовательное учреждение сдает имущество созданному им обществу для внедрения интеллектуальной собственности (с условием запрета субаренды, перенайма, залога и безвозмездного пользования); когда образовательная организация сдает помещение медицинским, спортивным организациям или организациям общепита для обслуживания учащихся, а также иным организациям для научных исследований или практической подготовки; когда федеральное казенное учреждение УИС сдает помещение для размещения производства с привлечением труда осужденных (с соблюдением обязательных условий, включая запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам); когда уполномоченный орган сдает имущество, не закрепленное за учреждением или унитарным предприятием, в ситуациях, предусмотренных пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; когда договор аренды заключается в отношении государственного (муниципального) имущества, закрепленного за организациями культуры, с организациями общественного питания или с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, продающими сувенирную, издательскую и аудиовизуальную продукцию посетителям этих организаций (порядок и условия определены Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 09.09.2021 N 1529); когда государственное или муниципальное имущество, такое как сценическое оформление или стационарное сценическое оборудование, закрепленное за организациями культуры, передается для проведения театрально-зрелищных, культурно-просветительских или зрелищно-развлекательных мероприятий (порядок и условия определяются Правительством РФ).

Заключение договора аренды без проведения торгов, когда они обязательны, может привести к его признанию недействительным согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ. При этом, поскольку состоявшееся пользование по недействительному договору не может быть возвращено, арендная плата также не подлежит возврату, что подтверждается судебной практикой.

Торги для заключения договора аренды могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Конкурс применяется для сдачи в аренду железнодорожных путей, трубопроводов, портов, аэродромов и другого имущества, указанного в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23. Остальное имущество сдается в аренду на аукционе. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав на государственное или муниципальное имущество, также утвержден указанным Приказом.

Учреждения, как правило, не могут сдавать земельные участки в аренду, поскольку они принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, установлен пунктом 3 статьи 269 Гражданского кодекса РФ. Частным учреждениям земля передается на иных основаниях, например, в безвозмездное пользование, и к ним данный запрет не применяется.

Арендная плата при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества определяется оценщиком, за исключением случаев, когда оценка не требуется согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности. Установление арендной платы по соглашению сторон без оценки, когда она необходима, создает риск оспаривания договора в суде. Несмотря на то, что Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 указывает на рекомендательный характер отчета оценщика, для предотвращения претензий со стороны прокуратуры и антимонопольной службы рекомендуется проводить оценку имущества.

Для договоров аренды федеральной недвижимости, закрепленной за федеральными госучреждениями (унитарными предприятиями) или находящейся в казне РФ (за исключением земельных участков и жилых помещений), применяются Типовые условия, утвержденные Приказом Минфина России от 05.10.2021 N 146н. Для договоров аренды государственного и муниципального имущества могут быть разработаны примерные формы для некоторых федеральных учреждений.

Договор аренды государственной или муниципальной недвижимости сроком на год и более подлежит государственной регистрации, как и любой другой договор аренды недвижимости (статья 651 Гражданского кодекса РФ). Особенностью является возможность регистрации такого договора без уплаты пошлины органом местного самоуправления или государственной власти, а также оформление доверенности представителя на своем бланке без нотариального заверения (часть 10 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости, подпункт 4 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие государственное или муниципальное имущество, по общему правилу могут выкупить его без торгов при соблюдении ряда условий, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ. К таким условиям относятся: непрерывный срок аренды не менее года на дату подачи заявления, отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам, а также соответствие имущества перечням для поддержки малого бизнеса и отсутствие сведений о невозможности его отчуждения. Не могут выкупить арендуемое государственное и муниципальное имущество без торгов добытчики полезных ископаемых (кроме общераспространенных), ломбарды, кредитные организации, страховщики, инвестиционные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, негосударственные пенсионные фонды, участники соглашений о разделе продукции, представители игорного бизнеса и нерезиденты РФ.

Продление договора аренды государственного или муниципального имущества имеет свои особенности. В отличие от частной собственности, где договор может быть продлен по соглашению сторон или автоматически возобновлен на неопределенный срок, в случае государственной или муниципальной собственности новый договор заключается на торгах. Однако возможен вариант заключения нового договора без торгов с прежним арендатором, если это предусмотрено договором и срок аренды не ограничен законом. Это возможно при условии определения арендной платы оценщиком и срока аренды не менее трех лет, если не применяются исключения, указанные в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Договор может быть продлен таким образом неограниченное количество раз при соблюдении требований части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Арендодатель может отказать в заключении нового договора, если у арендатора имеется задолженность по арендной плате, превышающая размер арендной платы за более чем один период платежа, или если принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом. В иных случаях, если арендодатель откажет в заключении договора и сдаст имущество другому лицу в течение года, бывший арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя и возмещения убытков.

Автоматическое продление договора с прежним арендатором государственного или муниципального имущества, как правило, невозможно. Договор может быть возобновлен только в случае, если арендодатель не уведомил арендатора о намерении не сдавать имущество в аренду в ближайший год, а арендатор продолжает им пользоваться. В этом случае договор считается возобновленным до заключения нового договора, а период с момента истечения старого договора до заключения нового оплачивается по цене, установленной для нового договора.

Общего запрета на субаренду или перенаем государственного или муниципального имущества в законодательстве нет, однако существуют исключения. Субаренда и перенаем невозможны, если договор аренды заключен в порядке государственной или муниципальной преференции, поскольку преференция предоставляется конкретному арендатору. Также субаренда и перенаем запрещены в случаях, когда образовательное или научное учреждение без торгов сдает имущество созданному им обществу для внедрения изобретений или ноу-хау, или когда договор заключен в отношении государственного (муниципального) имущества, закрепленного за организациями культуры, где существенным условием является запрет на сдачу в субаренду.