Право собственности на недвижимое имущество может возникать по различным основаниям, помимо стандартного договора купли-продажи. К таким основаниям относятся иные сделки об отчуждении имущества, например, внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица. Также право собственности может возникнуть на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, судебного решения о признании права на самовольную постройку, приобретательной давности, создания нового объекта недвижимости или правопреемства при реорганизации юридического лица.

1. Договоры и иные сделки

Наиболее распространенным способом приобретения права частной собственности на недвижимость является заключение договора. Это может быть покупка, включая выкуп арендованного имущества, мена или иная сделка об отчуждении. Договор долевого участия в строительстве также является примером такой сделки. Внесение имущества в уставный капитал организации также приводит к переходу права собственности на это имущество к организации.

2. Акты государственных органов и органов местного самоуправления

Законодательством предусмотрено, что акты государственных органов и органов местного самоуправления могут служить основанием для возникновения права собственности. Чаще всего это связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность, в частности, земельных участков. Передача иного имущества в собственность бесплатно в настоящее время является исключением и возможна в особых случаях, например, при передаче культовых зданий религиозным организациям.

3. Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку

Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено на основании решения суда, если постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Для этого необходимо соблюдение ряда условий: застройщик имел право на строительство, постройка соответствует установленным требованиям на момент обращения в суд, и ее сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц, а также не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Несоблюдение хотя бы одного из этих условий влечет отказ в иске. Суд или орган местного самоуправления может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями, после исполнения которого право собственности может быть приобретено при условии принадлежности участка застройщику или его статуса арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, если договор аренды не содержит запрета. Право собственности на постройку, возведенную на арендованном участке, может быть признано за арендатором при соблюдении условий статьи 222 Гражданского кодекса РФ и договора аренды. Отказ в признании права собственности возможен, если часть постройки размещена на участке, не предоставленном в установленном порядке. Самовольной постройка может быть признана на любом этапе строительства или в результате самовольной реконструкции.

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку при отсутствии документов на строительство или реконструкцию существует, если единственным признаком самовольности является отсутствие таких документов, а застройщик предпринял надлежащие меры для их получения. Суд может отказать в признании права собственности, если установит недобросовестное поведение застройщика.

4. Приобретательная давность

В соответствии с приобретательной давностью можно получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество. Это возможно при добросовестном, открытом и непрерывном владении им как своим собственным в течение 15 лет. Приобрести по этому основанию право собственности на публичный земельный участок невозможно. Для регистрации права собственности необходимо решение суда.

5. Создание нового объекта недвижимости

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает у лица, которое его создало для себя, при условии соблюдения законодательства. Это возможно и при привлечении третьих лиц (подрядчиков), поскольку право собственности на результат работ по договору подряда принадлежит заказчику. Реконструкция объекта, изменяющая его индивидуализирующие характеристики, также может привести к возникновению права собственности на новый объект.

6. Реорганизация юридического лица

При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимое имущество, принадлежавшее реорганизованному лицу, переходит к его правопреемнику. Право собственности возникает с момента завершения реорганизации, однако для дальнейших действий с недвижимостью, таких как продажа или аренда, требуется регистрация права собственности в ЕГРН. Для регистрации необходимы документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, и документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности.

Приватизация не является самостоятельным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество. Способы приватизации государственного и муниципального имущества включают преобразование предприятия, продажу имущества или внесение его в уставные капиталы акционерных обществ. В первых двух случаях основанием возникновения права собственности будет сделка – договор купли-продажи или внесение имущества в уставный капитал.