Передача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, как правило, требует получения согласия собственника. Процедура получения такого согласия может быть регламентирована ведомственными нормативными актами. При необходимости получения согласия также требуется оценка рыночной стоимости арендной платы, которая осуществляется в рамках закупочных процедур. В большинстве случаев для сдачи имущества в аренду проводятся торги; отсутствие торгов может повлечь признание сделки недействительной. Типовые условия аренды могут устанавливаться учредителем.
Оценка арендной платы за имущество в оперативном управлении осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Если законодательством не установлена обязательность определения стоимости объекта оценки независимым оценщиком, отсутствие такового не является основанием для признания сделки недействительной. Органы власти и местного самоуправления вправе устанавливать размер арендной платы, отличный от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценочной организацией или индивидуальным оценщиком. Процедура закупки услуг оценщика регулируется Законом N 44-ФЗ или Законом N 223-ФЗ в зависимости от типа учреждения. В договор на оценку включаются условия, предусмотренные Законом об оценочной деятельности. Отчет оценщика содержит рекомендуемую цену для начальной стоимости торгов и действителен в течение шести месяцев.
Проект договора аренды должен учитывать результаты оценки арендной платы. При проведении аукциона указанная арендная плата становится начальной (минимальной) ценой договора. Федеральные учреждения и унитарные предприятия при аренде недвижимого имущества (кроме земельных участков и жилых помещений) обязаны включать Типовые условия, утвержденные Минфином России. Примерные формы договоров аренды, разработанные органами власти субъектов РФ и местного самоуправления, могут служить основой для составления договора. В остальном договор аренды должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса РФ.
Форма договора аренды муниципального имущества, включая недвижимое, определяется общими правилами. Договор аренды движимого имущества заключается в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения оформляется в виде единого документа, подписанного сторонами, иначе он будет недействителен. Хотя для договора аренды нежилого помещения нет прямых требований к форме в Гражданском кодексе РФ, учитывая его неразрывную связь со зданием, рекомендуется оформлять его в письменной форме. В некоторых случаях договор аренды подлежит государственной регистрации.
Бюджетные учреждения сдают нежилые помещения в аренду на общих основаниях.
Согласие собственника на сдачу в аренду имущества в оперативном управлении требуется в следующих случаях: для казенных учреждений и предприятий при сдаче любого имущества; для бюджетных и автономных учреждений при сдаче недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, предоставленного собственником или приобретенного за счет его средств. Федеральные учреждения получают согласие в соответствии с ведомственными документами. При отсутствии установленного порядка, учредителю следует предоставить заявление, отчет оценщика, копии правоустанавливающих документов, проект договора и выписку из ЕГРН (для недвижимости).
Одобрение сделки по аренде имущества в оперативном управлении требуется для крупных сделок и сделок с заинтересованностью. Крупной сделкой для бюджетных и автономных учреждений считается аренда, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов. Для казенных предприятий крупной сделкой является сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого превышает 10% балансовой стоимости активов. Сделкой с заинтересованностью договор аренды считается при наличии родственных, трудовых или корпоративных связей между руководством арендодателя и арендатора. Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены, однако распоряжение имуществом возможно только с согласия учредителя.
Торги по аренде имущества в оперативном управлении проводятся, за исключением случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции. К таким исключениям относятся, например, сдача в аренду движимого имущества автономным учреждением или казенным предприятием, передача имущества образовательным или научным учреждениям для внедрения изобретений, сдача помещений для обслуживания учащихся, передача госимущества УИС для размещения производства с привлечением труда осужденных, аренда имущества организаций культуры для питания посетителей или продажи сувенирной продукции, а также передача сценического оформления или оборудования для проведения мероприятий. Договор аренды, заключенный по истечении срока действия, может быть продлен с арендатором на новый срок при соблюдении определенных условий.
Торги проводятся преимущественно в форме аукциона, но по согласованию с собственником может быть проведен конкурс, особенно при аренде железнодорожных путей, трубопроводов, портов, аэродромов и другого специфического имущества. В отношении некоторых объектов государственной или муниципальной собственности торги проводятся только в форме конкурса. Организация и проведение конкурсов или аукционов осуществляется в электронной форме на электронных площадках. Участники торгов должны соответствовать установленным законодательством требованиям. При проведении аукциона создается аукционная комиссия, готовится документация, размещается извещение на сайте www.torgi.gov.ru, рассматриваются заявки, принимается решение о допуске участников, проводится аукцион и определяется победитель. Протоколы подведения итогов аукциона подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и размещаются на электронной площадке. Конкурс проводится аналогично, но с созданием конкурсной комиссии и оценкой заявок. Для подготовки документации и размещения информации может привлекаться специализированная организация.
Победителем конкурса признается участник, предложивший лучшие условия договора, а победителем аукциона – предложивший наиболее высокую цену. В случае уклонения победителя от заключения договора, он заключается с участником, занявшим второе место (в конкурсе) или сделавшим предпоследнее ценовое предложение (в аукционе).
Договоры аренды недвижимости сроком на год и более подлежат государственной регистрации. Для регистрации необходимо определить сторону, подающую заявление, уплатить государственную пошлину (если применимо), собрать пакет документов, включающий доверенность, договор аренды, решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении, учредительные документы, документ об уплате пошлины и итоговый протокол торгов (последние четыре документа рекомендуются для представления). Документы могут подаваться в электронной форме или на бумажном носителе в установленных законом случаях. Срок регистрации составляет семь рабочих дней с даты приема документов Росреестром.