Договор купли-продажи будущей недвижимости оформляется аналогично другим договорам данного вида, включая обязательные существенные условия, такие как предмет и цена. Отличительной чертой является возможность описания объекта в приблизительной форме, поскольку он может еще не существовать в окончательном виде, а его характеристики допускают изменения. При составлении договора следует учитывать потенциальные изменения объекта, а также возможность отсрочки его передачи или изъятия объекта незавершенного строительства. В частности, стороны могут согласовать условия, касающиеся изменения цены в зависимости от площади объекта или срока ввода его в эксплуатацию.

Регистрации подлежит только договор участия в долевом строительстве как вид договора купли-продажи будущей вещи.

Существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимости включают:

Предмет договора: обязанность продавца передать недвижимость в собственность покупателю.

Данные, позволяющие однозначно определить недвижимость: информация о ее расположении на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества, например, схема расположения помещения на поэтажном плане.

Цена недвижимости.

Порядок, сроки и размеры платежей при приобретении в рассрочку.

Условия, согласование которых потребовала одна из сторон.

Для согласования данных о будущей недвижимости следует указать в договоре имеющуюся на момент заключения информацию, такую как местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики согласно проектной документации. Также можно указать реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, а при наличии – кадастровый номер объекта. В случае спора о предмете договора, если суд установит отсутствие соглашения, договор может быть признан незаключенным. Если покупатель заблуждался относительно достаточности данных для индивидуализации объекта по вине продавца, он вправе требовать возмещения реального ущерба.

В связи со спецификой исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости, когда объект может не существовать на момент заключения, рекомендуется включить в договор следующие условия для снижения рисков:

Изменения характеристик объекта: предусмотреть пределы допустимых изменений площади, адреса или порядок заключения дополнительного соглашения, а также влияние изменения площади на цену.

Отступления от проектной документации: определить возможность и пределы таких отступлений, а также порядок информирования покупателя.

Отсрочка передачи недвижимости и регистрации прав: установить срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность продавца за его нарушение, поскольку передача объекта может произойти значительно позже заключения договора, а требовать ее через суд покупатель сможет только после регистрации права собственности продавца.

По общему правилу, договор купли-продажи будущей недвижимости не подлежит государственной регистрации. Исключение составляет договор участия в долевом строительстве. Незарегистрированный договор участия в долевом строительстве считается незаключенным, а привлечение денежных средств граждан для строительства жилья без такого договора запрещено и влечет административную или уголовную ответственность. Однако добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, вправе требовать от застройщика выполнения договора даже при его незарегистрированности.

Электронная регистрация договора участия в долевом строительстве в ЕГРН осуществляется с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра. Требования к заполнению и формату документов установлены Приказом Росреестра. Государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

При заключении договора купли-продажи будущей недвижимости следует учитывать, что наименование договора не влияет на его правовую природу; если фактически согласованы существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, к нему могут применяться соответствующие правила. Также важно учитывать возможность изъятия объекта незавершенного строительства, особенно если он расположен на государственном или муниципальном земельном участке, арендованном по результатам аукциона. Рекомендуется сопоставлять сроки строительства и аренды земельного участка, а также возможность ее продления.