Расторжение договора аренды движимого или недвижимого имущества, включая нежилые здания и помещения, через судебные органы возможно при наличии оснований, предусмотренных как самим договором, так и законодательством. Чаще всего такие основания связаны с неисполнением арендатором своих обязательств. Перед обращением в суд необходимо направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить выявленные нарушения и предложением о расторжении договора. Исковое заявление может быть подано только после получения отказа от арендатора или истечения срока для ответа без получения такового. В случае удовлетворения иска договор будет считаться расторгнутым с момента вступления судебного решения в законную силу, если иное не указано в самом решении. Если договор аренды недвижимости был зарегистрирован, требуется погашение соответствующей регистрационной записи. Для аренды публичных земель могут существовать специфические процедуры расторжения.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в следующих случаях:

Если арендатор использует имущество с нарушением условий договора или его назначения, включая существенные или неоднократные нарушения (пункт 3 статьи 615, пункт 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор существенно ухудшает состояние имущества (пункт 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный договором срок. При этом, если арендатор погасил задолженность, расторжение договора возможно только в разумный срок после возникновения права на это (пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Если арендатор не осуществляет капитальный ремонт имущества в срок, установленный договором, или в разумный срок при его отсутствии, когда обязанность по ремонту лежит на арендаторе (пункт 4 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При существенном нарушении договора со стороны арендатора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии иных оснований, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 450, часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно отметить, что основания, установленные договором, могут не быть связаны с нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Наступление форс-мажорных обстоятельств само по себе не прекращает обязательства, если исполнение остается возможным после их устранения (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6, пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7). Сторона может отказаться от договора, если вследствие просрочки, вызванной форс-мажором, утратила интерес в его исполнении (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7). Если исполнение становится невозможным, обязательство прекращается (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6). Договором могут быть предусмотрены специальные условия прекращения обязательств при форс-мажоре, например, автоматическое прекращение договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6).

Для расторжения договора по причине неисполнения обязательств арендатором, до обращения в суд необходимо направить ему письменное предупреждение об устранении нарушения (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). В предупреждении следует четко указать допущенное нарушение и предложить его устранить в разумный срок. Если договор не устанавливает такой срок, суд будет определять его разумность исходя из характера нарушения и обстоятельств дела. Рекомендуется предоставлять арендатору не менее семи дней для устранения нарушений, поскольку по общему правилу обязательство должно быть исполнено в этот срок со дня предъявления требования (пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предоставление меньшего срока может быть признано судом неразумным (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Направление предупреждения является юридически значимым сообщением (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу, сообщения юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям направляются по адресу, указанному в ЕГРЮЛ/ЕГРИП, или по адресу, предоставленному получателем (пункт 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, пункт 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020). Соблюдение досудебного порядка также возможно при направлении сообщения по электронной почте, через социальные сети или мессенджеры, если это явно предусмотрено договором или является обычной деловой практикой, подтвержденной предыдущим обменом сообщениями (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 5 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020). Подтверждением отправки может служить заверенная распечатка материалов из сети Интернет с указанием адреса страницы и времени получения (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18).

Отправитель сообщения выбирает способ его направления, при этом важно, чтобы он позволял однозначно идентифицировать отправителя и адресата (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25). Отправитель не обязан доказывать содержание сообщения, но получатель может представить доказательства иного содержания полученной документации (пункт 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18).

Предупреждение может быть вручено лично, направлено по почте или через службы доставки (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18). Хотя отправка ценным письмом с описью вложения не всегда обязательна, рекомендуется выбирать способы, позволяющие доказать факт направления и содержание сообщения, например:

телеграмма с копией и уведомлением о вручении;

ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении;

нарочным с отметкой о получении на копии документа.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюсти досудебную процедуру, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несоблюдение этого порядка приведет к возврату искового заявления или оставлению его без рассмотрения (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996, пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ, пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18).

После установления оснований для расторжения, следует составить и направить арендатору предложение о расторжении договора. В предложении необходимо указать основание для расторжения и предложить заключить соглашение о расторжении. Также можно установить срок для ответа, если он не определен законом или договором. По умолчанию этот срок составляет 30 дней (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Адрес и способ направления предложения о расторжении аналогичны порядку направления предупреждения об устранении нарушения.

Для соблюдения досудебного порядка необходимо направить арендатору как предупреждение о нарушении, так и предложение о расторжении, поскольку это два самостоятельных документа, предусмотренных разными нормами (часть 3 статьи 619, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Возможно составление одного документа, если в нем явно выражены оба требования. Однако, учитывая, что требование о расторжении не подлежит удовлетворению, если нарушения устранены в разумный срок (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14), рекомендуется направлять два отдельных документа и выдерживать паузу для устранения нарушений арендатором.

Исковое заявление о расторжении договора аренды может быть подано только после отказа арендатора от предложения о расторжении или отсутствия ответа в течение 30 дней с момента доставки предложения (если иной срок не установлен). В противном случае суд вернет заявление (пункт 1 статьи 165.1, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 8 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020).

Споры о расторжении договоров аренды между организациями и индивидуальными предпринимателями рассматриваются арбитражными судами (часть 2 статьи 27 АПК РФ).

Для подачи искового заявления в арбитражный суд необходимо:

Определить подсудность спора согласно статьям 35-37 АПК РФ.

Составить исковое заявление в соответствии с требованиями статьи 125 АПК РФ.

Собрать документы, подтверждающие основания для расторжения договора.

Уплатить государственную пошлину в размере, установленном пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подать исковое заявление с приложением необходимых документов согласно статье 126 АПК РФ.