Договор аренды земельного участка может быть прекращен по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд. Конкретный порядок зависит от основания для расторжения и наличия законодательно установленных особенностей, например, для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В определенных случаях арендодатель может расторгнуть договор только через суд при существенном нарушении условий арендатором. После прекращения договора арендатор вправе потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом.
Общий порядок расторжения договора аренды земли соответствует положениям гражданского законодательства, если для конкретного случая не установлены специальные правила. Это означает, что договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон путем заключения соответствующего соглашения. При отсутствии согласия одной из сторон, договор может быть расторгнут через суд или в одностороннем порядке при наличии законных оснований. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут любой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за три месяца, если иное не определено законом или договором.
Порядок расторжения договора субаренды земельного участка аналогичен порядку расторжения договора аренды земли, без каких-либо специфических особенностей, связанных с субарендой.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения также может быть расторгнут в общем порядке, если отсутствуют специальные нормы. Принудительное расторжение по требованию арендодателя через суд возможно, например, в случае использования участка с нарушением законодательства, приводящим к существенному снижению плодородия земли, или если участок не используется для сельскохозяйственного производства в течение трех лет. Однако, расторжение договора в связи с нарушением использования запрещено в период проведения полевых сельскохозяйственных работ.
Арендатор может инициировать расторжение договора аренды земельного участка в общем порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Дополнительным основанием для прекращения аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является невозможность его использования в соответствии с разрешенным назначением из-за расположения в границах зоны с особыми условиями использования территории.
Дела о расторжении договора аренды земельного участка подсудны судам общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка, что является исключительной подсудностью и не может быть изменено соглашением сторон.
Особенности порядка расторжения договора аренды земли могут быть связаны с особенностями правового статуса участка, например, если он находится в государственной или муниципальной собственности. В таких случаях, при заключении договора на срок более пяти лет, арендодатель может расторгнуть его досрочно только через суд при существенном нарушении условий арендатором. Также, специальные порядки расторжения могут быть предусмотрены в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений земельного участка арендатором осуществляется по общим правилам гражданского законодательства с учетом земельного и иного законодательства. По общему правилу, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за свой счет с согласия арендодателя, после прекращения договора. В случаях, предусмотренных законом, согласие арендодателя может не требоваться.
Неотделимыми улучшениями арендованного земельного участка считаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют его качественные характеристики, связанные с модернизацией, реконструкцией или дооборудованием. В судебной практике к таким улучшениям могут относиться, например, ливневая канализация и асфальтобетонные площадки. Определение того, что является неотделимым улучшением, в случае спора осуществляется судом с учетом обстоятельств дела.
Для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор может зачесть их стоимость в счет арендной платы, если это предусмотрено договором, или взыскать с арендодателя. Для взыскания стоимости улучшений необходимо подготовить документы, подтверждающие заключение и прекращение договора, согласие арендодателя на улучшения, факт их производства и стоимость. Далее следует предъявить претензию арендодателю и, при отсутствии удовлетворения, обратиться в суд.