Для любого договора аренды ключевым является условие о предмете, которое должно содержать точное описание объекта аренды. Кроме того, закон устанавливает ряд обязательных условий для договоров аренды определенных видов имущества. Например, для аренды зданий существенным условием является размер арендной платы. Также существенным признается условие, по которому одна из сторон заявила о необходимости достижения соглашения. При отсутствии согласия по существенным условиям договор может быть признан незаключенным. Однако такое заявление о незаключенности возможно только в том случае, если сторона сама не подтвердила действие договора, например, путем принятия имущества или внесения арендной платы.
1. Предмет договора аренды
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о предмете является существенным для любого договора, включая договор аренды. Для его надлежащего согласования необходимо указать в договоре данные, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, передаваемое арендатору. К таким данным относятся наименование объекта и его индивидуальные характеристики. Отсутствие этих сведений приведет к тому, что условие об объекте будет считаться несогласованным, а договор — незаключенным, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ. Для полного согласования предмета договора следует также включить права и обязанности сторон, связанные с передачей объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Это поможет избежать двусмысленности относительно того, что стороны заключили именно договор аренды. Если предмет договора не согласован, сторона вправе требовать признания договора незаключенным, при условии, что она сама не подтвердила его действие, согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ. Подтверждением действия договора может служить его исполнение, например, принятие имущества по акту от арендодателя и внесение арендной платы.
1.1. Описание движимого имущества в договоре
При передаче в аренду движимого имущества, такого как оборудование или мебель, следует учитывать, что единый порядок их индивидуализации не установлен. Рекомендуется указывать в договоре характеристики имущества, основанные на его отличительных свойствах, например: марка, модель, цвет, идентификационный, заводской или серийный номер, размер, год изготовления и другие. Эти данные можно почерпнуть из технического паспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к имуществу. В случае аренды транспортного средства или самоходной машины, наименование и индивидуальные характеристики следует брать из соответствующего паспорта.
1.2. Описание недвижимого имущества в договоре
Сведения об объекте недвижимости, необходимые для договора (наименование, индивидуальные характеристики), можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Копия такой выписки может быть приложена к договору. Рекомендуется использовать актуальную выписку, полученную при оформлении договора, даже при наличии ранее выданных документов о праве собственности или технического учета. Выписка из ЕГРН содержит наиболее точные характеристики объекта и подтверждает право собственности арендодателя. Заказать выписку можно в электронном виде на сайте Росреестра. При описании в договоре будущей недвижимости, например, здания, которое еще не введено в эксплуатацию, следует использовать проектную документацию и разрешение на строительство для его индивидуализации.
2. Размер арендной платы
Условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды зданий или сооружений (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ), а также для договоров аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ). Для договоров аренды помещений также рекомендуется согласовывать это условие во избежание споров о заключенности договора. Хотя прямого указания в законе о существенности данного условия для аренды помещений нет, на практике часто применяются положения об аренде зданий и сооружений, включая пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ. При заключении договора аренды будущей недвижимости, арендную плату также следует согласовывать с учетом особенностей объекта аренды.
Расчет арендной платы за неполный месяц
Если предполагается использование арендованного имущества в течение неполного периода, например, неполного месяца, рекомендуется установить в договоре соответствующее условие о размере арендной платы за этот период (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ). Как правило, арендная плата за неполный месяц рассчитывается пропорционально количеству дней фактического пользования имуществом в календарном месяце. Пример формулировки: "Размер арендной платы за первый и последний месяцы срока действия настоящего Договора определяется исходя из количества календарных дней фактической аренды". Пример расчета: при месячной арендной плате 100 000 рублей и фактическом пользовании в течение 15 дней из 30 дней месяца, сумма аренды за неполный месяц составит 50 000 рублей (100 000 руб. / 30 дн. * 15 дн.).
3. Иные существенные условия, предусмотренные законодательством
Перечень существенных условий для некоторых договоров аренды может выходить за рамки предмета и размера арендной платы. Законодательство может предусматривать иные существенные или необходимые для конкретного договора условия (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Такие условия установлены, например, для договоров лизинга с государственными или муниципальными учреждениями, аренды централизованных систем водоснабжения и водоотведения, объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также аренды федерального недвижимого культурного наследия в неудовлетворительном состоянии.
4. Условия, требующие соглашения по заявлению стороны
Если сторона считает определенное условие существенным (например, срок аренды или цель использования объекта), она вправе заявить о необходимости достижения соглашения по этому условию в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ. Такое условие будет считаться существенным, даже если бы оно могло быть восполнено диспозитивной нормой. Для согласования такого условия сторона может направить письменное предложение контрагенту, зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий или иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке. При отсутствии согласия по такому условию, сторона может ссылаться на незаключенность договора, если она не подтвердила его действие (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Договор будет считаться заключенным только после согласования данного условия или отказа стороны от своего намерения, либо если такой отказ следует из ее поведения.
Изменение существенных условий договора аренды
Существенные условия договора аренды могут быть изменены по взаимному соглашению сторон на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 450 и статьей 451 Гражданского кодекса РФ.