Процедура продажи имущества, находящегося в оперативном управлении, зависит от организационно-правовой формы вашей организации и вида отчуждаемого имущества. В ряде случаев потребуется получение согласия учредителя на продажу и одобрение крупной сделки. Перед обращением за необходимыми разрешениями следует провести обязательную оценку имущества и подготовить проект договора купли-продажи. В некоторых ситуациях может потребоваться проведение торгов. Важно учитывать, что при продаже здания земельный участок под ним не может быть отчужден вместе с ним. В таком случае необходимо либо отказаться от права постоянного пользования участком, либо направить покупателя к собственнику для оформления аренды.

Оценка имущества в оперативном управлении проводится, если для продажи требуется согласие собственника, согласно части 1 и 2 статьи 8 Закона об оценочной деятельности. Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценщиком или оценочной организацией. Обязательность привлечения оценщика установлена для казенных учреждений и предприятий по Закону N 44-ФЗ, для бюджетных учреждений по Закону N 223-ФЗ (при наличии положения о закупках и оплате услуг небюджетными средствами) и по Закону N 44-ФЗ, а также для автономных учреждений по Закону N 223-ФЗ. Договор на оценку должен соответствовать требованиям статьи 10 Закона об оценочной деятельности. По итогам оценки заказчику предоставляется отчет, цена в котором является рекомендуемой для сделки или определения начальной цены торгов в течение шести месяцев. Следует отметить, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной, если законодательством не предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки.

Проект договора купли-продажи имущества в оперативном управлении не имеет унифицированной формы. Возможно, ваш учредитель утвердил типовой договор. В противном случае, в проекте договора необходимо указать реквизиты решения собственника о согласии на продажу (если оно имеется), условия, которые покупатель должен выполнить при проведении конкурса, и неустойку за их нарушение, а также ссылку на охранное обязательство, если продается объект культурного наследия. Для казенных предприятий, продающих объекты ЖКХ, в договор включаются условия инвестиционных и эксплуатационных обязательств. При продаже движимого и недвижимого имущества арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства – указываются условия, подтверждающие преимущественное право покупателя. В остальном договор должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.

Согласие учредителя на продажу имущества требуется для казенных учреждений и предприятий при продаже любого имущества, для бюджетных и автономных учреждений при продаже недвижимости или особо ценного движимого имущества, предоставленного собственником или приобретенного на его средства. Федеральные учреждения получают согласие в соответствии с ведомственными документами, региональные и муниципальные – по местным актам. При отсутствии специального порядка рекомендуется представить учредителю заявление, отчет оценщика, копии правоустанавливающих документов, проект договора и выписку из ЕГРН (для недвижимости).

Одобрение сделок требуется в случаях крупной сделки или сделки с заинтересованностью. Для бюджетных и автономных учреждений крупной считается сделка, стоимость имущества или цена договора которой превышает 10% активов. Для казенных предприятий крупной является сделка, связанная с отчуждением имущества, цена или балансовая стоимость которого превышает 10% балансовой стоимости активов. Сделкой с заинтересованностью считается продажа имущества, если руководство продавца связано с руководством покупателя родственными, трудовыми или корпоративными отношениями. Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены, но продажа имущества возможна только с согласия учредителя. Федеральные бюджетные учреждения получают одобрение в порядке, установленном ведомственными документами. Федеральные казенные предприятия согласовывают сделки с учредителем. Автономным учреждениям крупные сделки и сделки с заинтересованностью одобряет наблюдательный совет. В регионах и муниципальных образованиях могут действовать свои правила. При отсутствии специального порядка одобрение осуществляется аналогично получению согласия на продажу.

Проведение торгов обязательно при продаже казенным предприятием определенных объектов ЖКХ, а также при продаже федеральным казенным предприятием иных объектов, если это предусмотрено законодательством. Торги не проводятся, если имущество приобретает субъект малого или среднего предпринимательства, арендующий его и имеющий преимущественное право покупки. В иных случаях, при отсутствии установленного порядка отчуждения имущества, собственник вправе самостоятельно принимать решение о порядке распоряжения. Однако последовательная передача государственного или муниципального имущества и его отчуждение без торгов может быть расценена как обход конкурентных процедур. ФАС России рекомендует проводить торги при отсутствии утвержденного нормативно-правового акта, устанавливающего порядок продажи имущества, находящегося в оперативном управлении. Непроведение торгов в случаях, когда они обязательны, может повлечь административную ответственность для юридических и должностных лиц.

Порядок проведения торгов зависит от вида имущества и типа предприятия. При продаже казенным предприятием объектов ЖКХ проводится конкурс. Федеральные казенные предприятия при продаже иных объектов проводят аукцион. Если порядок продажи имущества не утвержден нормативным правовым актом, ФАС России рекомендовала проводить торги согласно правилам для торгов на право заключения договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Пошлину уплачивает покупатель. Для регистрации необходимо представить документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность от учреждения или казенного предприятия должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом), договор купли-продажи, решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении. По желанию заявителя могут быть представлены документы, получаемые органом регистрации прав в порядке межведомственного взаимодействия. Срок регистрации составляет семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав или девять рабочих дней при подаче через МФЦ.

Земельный участок под зданием, находящимся в оперативном управлении, не может быть продан вместе с ним, поскольку учреждения и казенные предприятия не вправе распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного пользования. Однако оформление земли под продаваемым зданием необходимо. Это может быть сделано путем отказа от права постоянного пользования участком до продажи зданий, если на нем нет других строений, после чего покупатель сможет приобрести участок или взять его в аренду у собственника. Если на земельном участке расположены другие здания, или участок неделим, то покупатель может заключить с собственником договор аренды.