Собственник недвижимости обладает правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также несет бремя его содержания. Это общие положения, применимые к любому имуществу, однако для недвижимости существуют особые условия и правила.
Например, владельцы зданий и сооружений имеют право на реконструкцию и снос своих объектов, но реализация этих прав требует соблюдения определенных условий и предварительной подготовки необходимой документации. Кроме того, собственники зданий и сооружений обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии и соблюдать правила благоустройства.
Права собственника недвижимого имущества:
Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, совершая с ним любые действия, не нарушающие права и законные интересы других лиц, а также не противоречащие законодательству (ст. 209 ГК РФ).
Эти общие положения конкретизируются в специальных нормах, предусматривающих особенности для недвижимости. Например, некоторые права собственника применимы только к недвижимости, а для других установлены особые условия осуществления. Примеры:
Реконструкция объектов капитального строительства: необходимо учитывать градостроительные и иные обязательные требования, включая предельное количество этажей (ст. 52, ст. 38 ГрК РФ), а также проводить работы в соответствии с проектной и рабочей документацией (ст. 52 ГрК РФ).
Снос объектов капитального строительства: требуется соблюдение ряда условий, включая предварительную подготовку и соблюдение проекта организации работ по сносу (ст. 55.30, ст. 55.31 ГрК РФ).
Установление ипотеки, в частности, на морское судно (Закон об ипотеке). Кодекс торгового мореплавания РФ устанавливает специальные правила для такой ипотеки, например, распространение ипотеки на материалы и оборудование, предназначенные для постройки судна, находящиеся в месте расположения судостроительной организации и четко идентифицированные (ст. 375 Кодекса торгового мореплавания РФ).
Собственник недвижимой вещи также вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с другими собственниками, если иной порядок не установлен решением собственников, Гражданским кодексом РФ или законом. Он не может распоряжаться долей в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на недвижимость (ст. 259.3, ст. 259.2 ГК РФ).
Обязанности собственника недвижимого имущества:
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Он также обязан участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доле, если иной порядок не установлен единогласным решением собственников. Собственник обязан покрыть дополнительные расходы, возникшие из-за его действий или бездействия (ст. 210, ст. 259.4 ГК РФ).
Специальные нормы гражданского и иного законодательства предусматривают более конкретные обязанности по содержанию. Примеры:
Поддержание объекта в надлежащем состоянии: необходимо проводить техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт зданий и сооружений (ст. 55.24 ГрК РФ).
Соблюдение правил благоустройства при эксплуатации зданий, строений и сооружений: в некоторых случаях собственник обязан участвовать в содержании прилегающих территорий (ст. 55.25 ГрК РФ). Правила благоустройства также устанавливают требования к внешнему виду фасадов и ограждающих конструкций зданий (Закон о местном самоуправлении от 20.03.2025).
Присвоение названия судну в установленном порядке (Кодекс торгового мореплавания РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ).