Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Срок действия договора может отличаться от периода фактического пользования арендованным имуществом. Для некоторых видов договоров законом установлены предельные сроки, которые не могут быть превышены. Срок договора имеет особое значение при аренде недвижимости, так как влияет на необходимость его государственной регистрации.
Определенный срок договора аренды подразумевает конкретный временной интервал, в течение которого стороны обязуются соблюдать установленные условия. Для признания договора заключенным на определенный срок необходимо указать в нем срок действия или срок аренды. Заключение договора на определенный срок ограничивает возможность его досрочного расторжения без веских оснований. В случае аренды недвижимости, подлежащей государственной регистрации, ее регистрация выгодна арендатору, поскольку зарегистрированный договор становится обязательным не только для сторон, но и для третьих лиц. Это позволяет арендатору сохранять свои права, в том числе при смене собственника объекта аренды и при наличии преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Договор аренды на неопределенный срок действует в течение неизвестного заранее периода. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем отсутствует указание на срок аренды, прямо указано, что он заключен на неопределенный срок, или если срок действия договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендодателя. Важно отметить, что договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не могут заключаться на неопределенный срок; для них установлены максимальные и минимальные сроки. Договор, срок которого превышает максимальный или не определен, считается заключенным на максимальный срок.
Основным последствием заключения договора на неопределенный срок является возможность его прекращения любой из сторон без объяснения причин, при условии предварительного уведомления другой стороны (за один месяц, а для недвижимости – за три месяца, если иное не установлено договором или законом). Преимуществом такого договора является отсутствие необходимости его государственной регистрации, даже если он заключен в отношении недвижимого имущества и действует длительное время.
Максимальный (предельный) срок договора аренды – это установленный законом период, дольше которого договор не может действовать. Такие сроки могут быть установлены только законом, а не подзаконными актами. Если срок аренды ограничен ненормативным актом уполномоченного органа в нарушение установленных законом ограничений, такой акт может быть признан недействительным.
По общему правилу, договор аренды вступает в силу с момента его заключения, то есть с момента подписания сторонами. Фактическое использование арендованного имущества арендатором начинается с момента его передачи. Для договоров аренды недвижимости, подлежащих регистрации, они вступают в силу для сторон с момента подписания, а для третьих лиц – с момента регистрации. Стороны вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения. В этом случае обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникают после подписания. Оплата фактического пользования имуществом в предшествующий период производится на условиях договора, однако неустойка за просрочку оплаты в этот период не начисляется. При определении необходимости государственной регистрации договора, срок договора исчисляется без учета периода, предшествовавшего его заключению. Однако, если имущество было передано и использовалось до заключения договора, другая сторона не обязана принимать условие о распространении действия договора на этот период; за фактическое пользование в этот период можно взыскать неосновательное обогащение.
Если арендатор получил имущество, но не начал им пользоваться, он, как правило, обязан вносить арендную плату. Взыскание переменной части арендной платы (возмещение расходов арендодателя по коммунальным и иным платежам) может быть затруднено, если арендодатель не сможет доказать фактическое потребление услуг. Если арендатор не мог использовать имущество по обстоятельствам, не зависящим от него (в том числе по вине арендодателя), он освобождается от внесения арендной платы.
По окончании срока действия договор аренды может быть автоматически пролонгирован, возобновлен на неопределенный срок или прекращен. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях, при условии письменного выражения такого намерения. По прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество. В противном случае он несет ответственность за пользование имуществом, уплату неустойки и возмещение убытков. Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества.