Посреднические договоры, такие как поручение, комиссия и агентирование, являются ключевыми инструментами для совершения юридических и иных действий от имени или за счет клиента. Эти договоры, как правило, заключаются за вознаграждение. Элементы посредничества могут также присутствовать в других соглашениях, например, в договорах транспортной экспедиции, которые имеют собственный предмет регулирования. При составлении посреднического договора крайне важно четко определить характер действий посредника и сторону, от имени которой он действует, чтобы однозначно классифицировать договор. Остальные условия зависят от выбранного типа соглашения.

Посредническими договорами признаются:

Договор поручения: его предметом являются юридические действия, совершаемые поверенным от имени и за счет доверителя. Поверенный действует на основании доверенности и обязан следовать указаниям доверителя, за которым сохраняются права и обязанности по совершенным сделкам (пункт 1 статьи 971, пункт 1 статьи 973, пункт 1 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор комиссии: предметом являются сделки, совершаемые комиссионером от своего имени, но за счет комитента (пункт 1 статьи 990 Гражданского кодекса Российской Федерации). Комиссионер приобретает права и обязанности по сделке, совершенной для комитента, даже если комитент указан в сделке или сам ее исполняет. Собственником имущества, полученного комиссионером от комитента или приобретенного за его счет, остается комитент (пункт 1 статьи 990, пункт 1 статьи 996 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Агентский договор: предметом являются юридические и иные действия, совершаемые агентом от своего имени за счет принципала (аналогично комиссии) или от имени и за счет принципала (аналогично поручению) (пункт 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации). К агентскому договору, заключенному по модели поручения, применяются нормы о поручении, а по модели комиссии – нормы о комиссии (статья 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признаки посредничества могут содержаться и в иных договорах, таких как транспортная экспедиция или доверительное управление имуществом (статьи 801, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такие договоры имеют специфический предмет и правовое регулирование. Если договор содержит элементы посредничества, но его основной предмет не связан напрямую с посреднической деятельностью, он может быть признан смешанным с договором поручения, комиссии или агентирования.

Важно учитывать, что суд может квалифицировать договор как посреднический, даже если он назван иначе (например, дистрибьюторским). При этом суд руководствуется не названием договора, а его фактическим содержанием и признаками, предусмотренными законодательством (пункт 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

При выборе вида посреднического договора следует определить желаемые действия посредника, степень его самостоятельности, а также сторону, на которую будут возлагаться права и обязанности по сделкам. Если требуется представление интересов от имени клиента, подходит договор поручения, часто используемый с адвокатами, патентными поверенными или брокерами. Договор комиссии применяется в торговле для реализации или приобретения товаров, когда посредник заключает договоры купли-продажи от своего имени. Если же необходимо, чтобы посредник совершал как юридические, так и фактические действия (например, поиск клиентов), целесообразно заключить агентский договор. Модель поручения в агентском договоре ограничивает действия агента вашими указаниями, тогда как модель комиссии предоставляет ему большую свободу.

По общему правилу, юридические лица заключают сделки в простой письменной форме (подпункт 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рекомендуется оформлять договор в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предмет договора является существенным условием (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несогласование существенных условий может привести к признанию договора незаключенным, однако сторона, подтвердившая действие договора принятием исполнения, не вправе ссылаться на его незаключенность (пункты 1, 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Согласование предмета договора поручения включает указание конкретных юридических действий, совершаемых поверенным от имени и за счет доверителя. Рекомендуется поручать правомерные и осуществимые действия, избегая фактических, чтобы не допустить переквалификации договора. Для договора комиссии необходимо указать сделки, совершаемые комиссионером от своего имени за счет комитента, с детализацией их условий, включая предмет, цену или контрагента. Предмет агентского договора может быть определен как перечнем конкретных действий, так и общими полномочиями на совершение юридических или фактических действий. Если договор не предусматривает фактических действий агента, он может быть признан договором поручения. При заключении длящихся договоров допускается согласование общих полномочий агента или примерного перечня сделок с родовыми признаками их предмета.

Особенности составления агентского договора на покупку недвижимости не установлены, он составляется в общем порядке.

Для предотвращения разногласий рекомендуется включить в посреднический договор следующие условия:

Размер вознаграждения посредника и порядок его выплаты (статьи 972, 991, 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок и условия возмещения расходов посредника (пункт 2 статьи 975, статья 1001 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора и сроки выполнения конкретных действий (пункт 2 статьи 971, пункт 2 статьи 990, пункт 3 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные условия, важные для исполнения поручения, например, право поверенного на передоверие или ограничения для комиссионера на заключение субкомиссионных договоров. Особенности агентского договора зависят от выбранной модели (поручение или комиссия).