Особенности совершения сделок с земельными долями зависят от количества собственников. При наличии пяти и менее собственников сделки регулируются Гражданским кодексом РФ, без специальных норм в Законе об обороте земель сельхозназначения. Однако, преимущественное право покупки доли, помимо сособственников, может распространяться на сельскохозяйственные предприятия и членов крестьянских (фермерских) хозяйств, фактически использующих данный участок, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Если собственников более пяти, применяются положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения. Это включает особенности приобретения доли у муниципальных образований. Также предусмотрены случаи, когда для совершения сделки необходимо выделение участка в счет земельной доли, согласно пункту 3 статьи 11.5 Земельного кодекса РФ. Закон определяет исчерпывающий перечень ситуаций, когда сделка возможна без выделения участка; в остальных случаях его выделение обязательно (пункт 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения). Аналогично случаю с пятью и менее собственниками, преимущественное право покупки доли может распространяться на сельскохозяйственные предприятия и членов крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих участок, на основании подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Сделка с земельной долей может быть совершена без выделения участка в следующих случаях: при покупке доли сособственником или лицом, уже использующим участок (член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие), согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения. В случае продажи доли одному из указанных лиц, уведомление других участников долевой собственности не требуется (пункт 2 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения). Помимо продажи, участник долевой собственности без выделения участка может отказаться от права собственности, внести долю в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей участок, передать в доверительное управление или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим участок (пункт 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

При приобретении земельной доли у муниципального образования, в течение шести месяцев с момента возникновения права муниципальной собственности, ее может приобрести сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие данный участок (пункт 4 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения). Если участок используется несколькими лицами, отвечающими требованиям закона, ситуация не урегулирована. Орган местного самоуправления обязан образовать участок (участки) из доли, права на которые могут быть реализованы в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения. Выставление земельных долей на торги в данном случае не предусмотрено (пункт 10 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 23.12.2020). Рекомендуется ознакомиться с местными правовыми актами, регламентирующими порядок продажи земельных долей. Для приобретения доли необходимо подтвердить ее использование, например, договором аренды, сведениями об уплате земельного налога или расходах на обработку участка (пункт 4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894). Цена доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости квадратного метра участка и площади, соответствующей размеру доли (пункт 4 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Заключение договора аренды земельной доли после вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения не допускается, поскольку доля не может быть объектом аренды. Предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть только индивидуализированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет (пункт 1 статьи 9, пункт 1 статьи 16 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Договор купли-продажи земельной доли не требует нотариального удостоверения. Земельная доля является долей в праве общей собственности на участок, возникшей при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения (пункт 1 статьи 15 указанного Закона). Хотя сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, отчуждение долей в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом об обороте земель сельхозназначения, является исключением из этого правила (пункт 3 части 1.1 статьи 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Регистрация сделок с земельными долями не требуется, однако необходимо зарегистрировать переход права на долю. Регистрация перехода права осуществляется в общем порядке. При заполнении заявления необходимо отметить соответствующие реквизиты, указав "земельный участок" и "переход права: собственности" с размером доли. В качестве "других необходимых" документов для регистрации следует приложить документ, подтверждающий возможность продажи доли или ее внесения в уставный капитал (часть 2 статьи 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К таким документам относятся: удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка или подтверждающие его право на использование участка, либо подтверждающие право лица, в устав которого вносится доля, на использование участка. Представление этих документов не требуется, если право приобретателя на земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН (часть 2 статьи 47 Закона о госрегистрации недвижимости).