Приобретение объектов недвижимости, включая как готовые объекты, так и те, что будут созданы в будущем, осуществляется в соответствии с общими положениями Закона N 44-ФЗ. В ряде случаев предусмотрена возможность закупки у единственного поставщика. Для приобретения жилых помещений для детей-сирот может быть использован электронный запрос котировок. Требования к участникам закупочных процедур должны определяться исходя из типа приобретаемой недвижимости и выбранного способа определения поставщика.

При закупке недвижимости, в том числе жилых помещений, основным инструментом является договор купли-продажи. Это применимо как к уже существующим объектам, так и к тем, строительство которых будет завершено в будущем. Важно отметить, что приобретение недвижимости, которая будет создана в будущем, не должно подменять собой закупку строительства такого объекта, поскольку подобные действия могут быть квалифицированы как антиконкурентные соглашения. В контексте долевого строительства, расчеты обычно осуществляются через эскроу-счета, однако для государственных и муниципальных нужд использование таких счетов может быть ограничено. Кроме того, полная предоплата по такому контракту может противоречить нормам бюджетного законодательства, регулирующим размер авансовых платежей.

При формировании и описании объекта закупки следует руководствоваться общими правилами Закона N 44-ФЗ, в частности, статьей 33, определяющей требования к объекту недвижимости, включая его функциональные, технические и качественные характеристики. Недопустимо устанавливать требования, которым соответствует только один объект, что может привести к ограничению конкуренции. При определении предмета закупки необходимо учитывать потребности заказчика, публичные интересы, особенности регионального экономического развития и потенциальное количество участников. Закупка нескольких квартир в одном лоте может ограничить число участников, за исключением случаев, например, переселения жильцов аварийного дома. Указание на конкретный год создания объекта недвижимости, ранее которого он не должен быть создан, также может быть признано нарушением.

При подготовке технического задания и других закупочных документов необходимо использовать наименования, единицы измерения и описания товаров из каталога ТРУ. В настоящее время в каталоге ТРУ представлены позиции по коду ОКПД2 68.10.1 "Услуги по покупке и продаже собственного недвижимого имущества", однако описание характеристик в нем отсутствует. Расчет начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) производится в общем порядке, предусмотренном Законом N 44-ФЗ, с приоритетным использованием метода сопоставимых рыночных цен. Планирование закупки осуществляется в общем порядке, с учетом особенностей детализации общего объема финансового обеспечения. Информация о приобретении недвижимого имущества включается в план-график как отдельная закупка.

Закупка недвижимости у единственного поставщика возможна в ряде случаев, независимо от цены контракта. К ним относятся: приобретение нежилых зданий, строений, сооружений или помещений для государственных или муниципальных нужд, если это предусмотрено решением о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или предоставлении субсидий на капитальные вложения; приобретение стандартного жилья органами исполнительной власти или местного самоуправления у юридического лица, заключившего договор о комплексном развитии территории, предусматривающий строительство жилья; приобретение стандартного жилья у лица, заключившего договор безвозмездного пользования или аренды земельного участка, предусматривающий строительство такого жилья; приобретение зданий, строений, сооружений, нежилых помещений или земельных участков по результатам торгов, обязательных в соответствии с земельным законодательством, законодательством об исполнительном производстве или Законом о банкротстве; приобретение недвижимости для физических лиц, пострадавших в результате боевых действий или актов агрессии, а также для лиц, вынужденно покинувших территории РФ. Малые закупки недвижимости у единственного поставщика на сумму до 600 тыс. рублей или электронные малые закупки товаров на сумму до 5 млн рублей могут проводиться на основании пунктов 4 и 5 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ, с учетом ограничений годового объема закупок по этим основаниям.

Услуги по операциям с недвижимым имуществом (за исключением определенных кодов ОКПД2) входят в аукционный перечень. При отсутствии оснований для закупки у единственного поставщика или электронного запроса котировок, проводится аукцион. Электронный запрос котировок может быть использован при НМЦК до 10 млн рублей, при этом лимиты годового объема закупок по этому способу до 31.12.2025 не действуют. Электронный запрос котировок обязателен при закупке жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также в случае расторжения ранее заключенного контракта в одностороннем порядке.

При проведении конкурентных процедур необходимо требовать от участников документы, подтверждающие их право распоряжаться имуществом. Судебная практика предлагает требовать выписку из ЕГРН и документ, подтверждающий полномочия представителя собственника имущества. ФАС России считает достаточным представление выписки из ЕГРН в составе заявки, а документа о полномочиях – при регистрации в ЕИС. Ранее ведомство высказывало мнение о неправомерности требования выписки из ЕГРН, поскольку это может ограничивать конкуренцию.

Закупка жилых помещений для детей-сирот осуществляется с учетом общих правил закупки недвижимости. Единственная особенность заключается в возможности проведения электронного запроса котировок независимо от НМЦК и годового объема закупок. При этом заказчик вправе выбрать иные способы закупки в соответствии с общими правилами Закона N 44-ФЗ.