Для совершения сделок с общим имуществом, таких как продажа или залог, как правило, требуется согласие всех сособственников. Отсутствие такого согласия может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке и обязанности возместить сособственникам их доли в полученном доходе.
После достижения согласия, необходимо заключить договор с контрагентом в соответствии с действующим законодательством и условиями, согласованными между собственниками. В некоторых случаях требуется регистрация договора или перехода прав. Далее следует исполнить условия договора, передав имущество, и произвести распределение полученных средств между сособственниками пропорционально их долям.
Необходимость согласия сособственников установлена пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Однако существуют исключения, когда достаточно решения большинства сособственников, принятого на общем собрании. Например, это применимо к передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с более чем пятью долевыми собственниками (пункты 1 статьи 14 и 8 статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Каждый сособственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. При безвозмездной отчуждении доли, сособственник обязан предложить ее для выкупа другим сособственникам, которые обладают преимущественным правом покупки (пункты 2 статьи 246 и статья 250 ГК РФ).
Оформление соглашения сособственников не имеет установленных законом требований. Учитывая, что соглашение затрагивает права и обязанности сторон, следует руководствоваться общими требованиями к форме сделок (пункты 1 статьи 420 и 1 статьи 434 ГК РФ). Соглашение может быть оформлено в виде:
Отдельного соглашения, подписанного всеми собственниками.
Договора с контрагентом, подписанного всеми сособственниками.
Отдельных писем от каждого собственника, выражающих согласие на распоряжение имуществом на определенных условиях. Важно обеспечить отсутствие противоречий между этими согласиям и договором с контрагентом.
В отдельных случаях предусмотрен особый порядок оформления. Например, при распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения более чем пятью долевыми собственниками, решение оформляется протоколом общего собрания (пункты 1 статьи 14 и 11 статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Распоряжение имуществом в долевой собственности без необходимого согласия может повлечь следующие последствия:
Признание сделки недействительной судом и применение соответствующих последствий (пункты 1 и 2 статьи 167, пункт 2 статьи 168 ГК РФ). В случае оспаривания сделки на основании статьи 173.1 ГК РФ, сособственникам не требуется доказывать наступление неблагоприятных последствий, поскольку основанием для оспаривания является отсутствие необходимого согласия (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Взыскание в качестве неосновательного обогащения полученного дохода, не распределенного между собственниками пропорционально их долям (статьи 248, 1 пункт статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Например, часть арендной платы, приходящаяся на доли других сособственников.
Восстановление права на долю в праве общей собственности на отчужденное имущество без признания недействительной всей сделки (пункт 1 статьи 6, статьи 301 и 302 ГК РФ, Постановление ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09).