Общее имущество в нежилых зданиях: права и обязанности собственников

В нежилом здании, где помещения и машино-места принадлежат различным лицам, формируется общее имущество, включающее в себя подвалы, лифты и другие объекты, обеспечивающие функционирование более одного помещения или машино-места. Такое имущество принадлежит всем собственникам в долевой собственности.

Каждый собственник имеет право пользоваться общим имуществом без нарушения прав других собственников. Распоряжение общим имуществом ограничено, например, нельзя продать долю в праве на него отдельно от помещения.

Содержание общего имущества осуществляется всеми собственниками соразмерно их долям. Решения об управлении общим имуществом принимаются на общем собрании собственников большинством голосов, если иное не предусмотрено законом.

Общее имущество в нежилом здании находится в долевой собственности всех владельцев помещений и машино-мест (ст. 259.3, п. 1 ст. 287.5 ГК РФ, ст. 12, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

Право на общее имущество возникает при изменении собственника помещения в здании (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Доля каждого собственника определяется пропорционально площади его имущества, если иное не установлено законом. Изменение размера долей по соглашению собственников не допускается, равно как и выделение доли в натуре (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ, ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ, п. п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Решения об управлении общим имуществом принимаются совместно на общих собраниях собственников. Голос каждого собственника пропорционален его доле в праве общей собственности (п. п. 2, 3 ст. 259.3 ГК РФ, ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 2, 3 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Доходы от общего имущества, как правило, распределяются между собственниками пропорционально их долям, однако собственники могут принять иное решение, например, направить доход на содержание общего имущества (ст. 248 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Пользование общим имуществом должно осуществляться в соответствии с законом и не нарушать права других собственников (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Например, доступ к общему коридору должен быть обеспечен всем собственникам, без препятствий и ограничений.

Единоличное использование общего имущества в нарушение закона влечет обязанность возместить убытки другим собственникам (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)).

Собственники могут самостоятельно устанавливать режим использования общего имущества (п. 1 ст. 259.3 ГК РФ, п. 6 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Распоряжение общим имуществом также должно соответствовать закону и не нарушать права других собственников (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Продажа доли в праве на общее имущество отдельно от помещения не допускается (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

Предоставление общего имущества в пользование третьим лицам возможно при решении, принятом не менее чем 2/3 голосов собственников, если это не нарушает права других собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Реконструкция общего имущества возможна с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Передача общего имущества в собственность третьим лицам возможна только по единогласному решению всех собственников, если это не противоречит закону (п. 5 ст. 259.3 ГК РФ).

Обязанность по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (ст. 259.4 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это включает в себя техническое обслуживание, ремонт, оплату коммунальных услуг и земельного налога.

Собственники могут самостоятельно определить порядок участия в расходах на содержание общего имущества (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Расходы распределяются пропорционально долям в праве собственности, но собственники могут принять иное решение (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).

Если один собственник понес все расходы, он может взыскать их часть с других собственников как неосновательное обогащение, если они не возражают и расходы были необходимы (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 N 7349/09, Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 78-КГ18-45).

Содержание общего имущества не может быть переложено на арендатора, независимо от того, арендует он помещение или часть общего имущества (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Однако в арендную плату могут быть включены расходы на содержание общего имущества, если это предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).