Нежилое помещение представляет собой обособленную часть здания или сооружения, предназначенную для целей, отличных от проживания граждан. В контексте многоквартирных домов, речь идет о нежилых помещениях, расположенных в таких зданиях. Использование таких помещений регулируется специальными требованиями.
Важно отличать нежилые помещения многоквартирного дома от общего имущества. Общее имущество предназначено для обслуживания всех помещений и удовлетворения бытовых потребностей их собственников, поэтому оно принадлежит всем владельцам квартир или помещений в доме.
1. Определение нежилого помещения
Нежилое помещение определяется как обособленная часть здания или сооружения, пригодная для использования в целях, не связанных с проживанием граждан, согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основное отличие нежилого помещения от жилого заключается в его назначении: жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан.
1.1. Нежилые помещения в многоквартирном доме
Нежилым помещением в многоквартирном доме считается то, которое указано в проектной (технической) документации или электронном паспорте дома, при этом оно не является жилым помещением и не входит в состав общего имущества. Принадлежность помещения к нежилым не зависит от того, является ли оно встроенным, пристроенным, имеет ли отдельный вход или подключено к инженерным сетям.
Соотношение нежилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме
Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое находится в общей долевой собственности всех владельцев помещений и машино-мест. К общему имуществу относятся, помимо прочего, земельный участок под домом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также машино-места, не принадлежащие отдельным собственникам. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу относятся нежилые помещения, которые:
не являются частями квартир и служат для обслуживания более чем одного помещения в доме (например, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями).
не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых нужд жильцов, таких как организация досуга, культурного развития, занятий физкультурой.
Таким образом, нежилые помещения, предназначенные для обслуживания других помещений и удовлетворения бытовых потребностей собственников, являются общим имуществом и принадлежат всем собственникам на праве общей долевой собственности. Однако в доме могут существовать и другие нежилые помещения, не относящиеся к общему имуществу и принадлежащие иным лицам.
2. Требования к использованию нежилых помещений
Собственник нежилого помещения может использовать его, руководствуясь своими правами и обязанностями. В некоторых случаях могут устанавливаться дополнительные требования. Например, при использовании помещения для предоставления гостиничных, медицинских или бытовых услуг, необходимо соблюдать специальные санитарно-эпидемиологические требования, установленные пунктом 1.2 СП 2.1.3678-20.
Виды разрешенного использования нежилого помещения
Законодательство не содержит исчерпывающего перечня видов разрешенного использования нежилых помещений. Согласно Градостроительному кодексу РФ, такие виды устанавливаются градостроительным регламентом для объекта капитального строительства в целом, а не для его отдельных частей. Допустимые виды использования определяются исходя из видов разрешенного использования всего объекта капитального строительства. Информация о виде разрешенного использования помещения указывается в техническом плане, который затем переносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проектная документация разрабатывается с учетом градостроительного регламента, однако требования об обязательном указании в ней вида разрешенного использования помещений отсутствуют. Следовательно, при отсутствии такой информации в проектной документации или самой документации, сведения о виде разрешенного использования не будут отражены ни в техническом плане, ни в ЕГРН.
Дополнительные требования предъявляются к порядку использования нежилых помещений в многоквартирном доме.
2.1. Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирном доме
Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирном доме касаются следующих аспектов:
Цели использования: законодательство не содержит исчерпывающего перечня целей, поэтому помещения могут использоваться в коммерческих целях (например, под офис, магазин). Исключение составляют виды деятельности, прямо запрещенные для размещения в многоквартирных домах, такие как бани, сауны, микробиологические лаборатории или общественные туалеты.
Соблюдение санитарных правил и норм: установлены особые требования к погрузке и разгрузке материалов для торговых объектов в нежилых помещениях. Эти операции должны осуществляться с торцов зданий, из подземных тоннелей, закрытых дебаркадеров или со стороны автомобильных дорог. Загрузка со стороны двора, где расположены входы в жилые помещения, запрещена.
Порядок проведения строительных и ремонтных работ: перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует обязательного согласования в установленном порядке.
Кроме того, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны учитывать иные права и обязанности, предусмотренные законодательством.