Для обеспечения действительности договора купли-продажи земельного участка необходимо его оформление в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация самого договора в Росреестре не требуется, однако для перехода права собственности на земельный участок необходима его регистрация в этом органе согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ и пункту 2 части 2 статьи 14, пункту 2 части 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости. Передача договора в орган регистрации осуществляется в электронной форме согласно части 1.6 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости. Договор должен быть составлен в количестве экземпляров, соответствующем числу участников сделки со стороны покупателя и продавца. Заключение договора возможно также через Единый портал государственных услуг, включая использование Единой цифровой платформы подписания и хранения документов, согласно подпунктам "о" пункта 1 и пункту 21 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 N 861.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, несогласование которых влечет его незаключенность по общему правилу (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ), являются:

предмет договора (пункт 1 статьи 432, статья 554 Гражданского кодекса РФ);

цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ);

условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Для согласования предмета договора необходимо указать обязательство продавца передать земельный участок в собственность покупателя (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ). Также требуется детальное описание участка, позволяющее его однозначно идентифицировать, иначе договор будет считаться незаключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ). Для индивидуализации участка достаточно указания его кадастрового номера (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), однако рекомендуется включать дополнительные сведения, такие как адрес или описание местоположения, площадь (в кв. м), категория земель и вид разрешенного использования, для предотвращения разночтений.

Согласование цены земельного участка может быть осуществлено путем указания твердой суммы или установления порядка ее определения, например, цены за единицу площади (квадратный метр, гектар, сотка), которая будет рассчитываться исходя из фактического размера участка (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ). Важно учесть, что цена не должна включать НДС, поскольку купля-продажа земельного участка не облагается этим налогом (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). Не рекомендуется устанавливать цену, существенно ниже кадастровой или рыночной стоимости участка, так как это может свидетельствовать об убыточности сделки для продавца и привести к признанию сделки недействительной при нарушении интересов третьих лиц. При продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения цена в договоре не должна быть ниже цены, предложенной органам власти для реализации их преимущественного права на покупку, иначе сделка будет ничтожной (пункты 1, 3, 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Рекомендуется подробно описать все существующие обременения и ограничения по использованию участка, такие как сервитут, залог, аренда, наличие ареста или судебного спора. Это соответствует обязанности продавца информировать покупателя об обременениях (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ) и обеспечивает покупателя полной информацией об объекте, даже если некоторые сведения (например, о краткосрочной аренде или залоге, возникшем до регистрации права собственности на построенное здание) могут отсутствовать в ЕГРН. Если обременений нет, это также следует указать, причем в интересах покупателя оформить это в виде заверений продавца об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. В случае предоставления заведомо ложной информации продавец может быть привлечен к ответственности, вплоть до требования уменьшения цены, расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, статья 431.2 Гражданского кодекса РФ).

Порядок оплаты может предусматривать предоплату (полную или частичную) или оплату после передачи участка. Необходимо указать срок оплаты; в противном случае покупатель обязан оплатить участок в течение семи дней с момента требования продавца (пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ). При рассрочке платежа, в том числе после регистрации перехода права собственности, в договоре должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей для его действительности (пункт 1 статьи 489 Гражданского кодекса РФ). По соглашению сторон на сумму рассрочки могут начисляться проценты с момента передачи участка; в ином случае проценты можно требовать только с момента просрочки оплаты (пункт 4 статьи 488 Гражданского кодекса РФ). При оплате земельного участка в рассрочку или через определенное время после его передачи, участок по умолчанию признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором (пункты 5 статьи 488, 3 статьи 489 Гражданского кодекса РФ), что влечет возникновение ипотеки в силу закона, подлежащей регистрации.

В договоре следует указать, что участок соответствует обычным требованиям и пригоден для использования в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования. Также допустимо оговорить имеющиеся недостатки участка, такие как неровная поверхность или наличие строительного мусора. Неуказание существенных недостатков может дать покупателю право предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством недвижимости, вплоть до отказа от исполнения договора (пункты 1, 2 статьи 475, статья 557 Гражданского кодекса РФ).

Передача участка должна быть документально зафиксирована, как правило, актом приема-передачи (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ). Если участок передается одновременно с заключением договора, можно указать в договоре, что он подтверждает факт передачи. Рекомендуется предусмотреть в договоре действия покупателя по приемке участка, включая осмотр и фиксацию обнаруженных недостатков. В противном случае покупатель обязан принять участок в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (пункт 2 статьи 484 Гражданского кодекса РФ). Передача участка может осуществляться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности, что должно быть отражено в договоре.

В договор купли-продажи земельного участка запрещено включать следующие условия, поскольку они ограничивают права покупателя и являются недействительными (пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ):

право продавца на обратный выкуп участка по собственному желанию;

ограничение дальнейшего распоряжения земельным участком, включая его ипотеку, передачу в аренду или совершение иных сделок;

ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.