Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен в письменной форме как единый документ, подписанный обеими сторонами, в противном случае он будет признан недействительным (пункт 2 статьи 429, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

Для обеспечения ясности и последующего заключения основного договора, в предварительный договор следует включить условия, позволяющие точно определить предмет основного договора, а также условия, согласованные по настоянию одной из сторон. Предмет договора следует индивидуализировать, указав, что участок будет передан в собственность покупателя за плату. Если участок уже сформирован, необходимо указать его кадастровый номер, адрес, категорию земель и вид разрешенного использования. Для необразованного участка следует использовать иные способы индивидуализации.

Несмотря на то, что существенные условия основного договора, такие как цена участка, не обязательны для включения в предварительный договор, рекомендуется максимально подробно согласовать все условия. Возможно составление проекта основного договора и его приложение к предварительному. В случае возникновения разногласий, суд будет определять условия основного договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Если участок еще не сформирован, необходимо предусмотреть порядок корректировки его параметров, поскольку они могут измениться после образования участка. Отсутствие таких условий может привести к отказу от заключения основного договора или к спорам о цене. Рекомендуется приложить к договору схему с обозначением предполагаемых границ участка и включить все известные сведения о нем.

Для своевременного и бесспорного заключения основного договора, в предварительном договоре следует установить срок его заключения (конкретную дату или период с момента заключения предварительного договора) и процедуру заключения (кто, в какой срок и каким способом направляет предложение). Если срок не установлен, договор купли-продажи должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Для обеспечения исполнения предварительного договора рекомендуется установить задаток или неустойку (штраф) на случай отказа или уклонения контрагента от заключения основного договора (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). При использовании задатка, он вносится будущим покупателем и засчитывается в счет цены участка при заключении основного договора. В случае отказа от заключения основного договора, задаток остается у продавца или возвращается покупателю в двойном размере (пункты 1, 4 статьи 380, пункт 2 статьи 381 ГК РФ). Задаток обеспечивает исполнение именно предварительного договора.

При включении условия о задатке или неустойке, следует четко определить действия (бездействие) контрагента, которые будут рассматриваться как уклонение от заключения основного договора, например, просрочка подписания согласованного проекта договора. Чем подробнее будут описаны эти действия, тем проще будет обосновать применение обеспечительных мер.

При включении в предварительный договор условия о выплате аванса, суд может признать его основным договором купли-продажи с условием о предоплате, поскольку обязательство оплатить имущество возникает только по основному договору (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Для снижения риска переквалификации, рекомендуется согласовать вместо аванса задаток или обеспечительный платеж.