При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости важно установить обязанность сторон в будущем заключить основной договор. Для этого необходимо включить в предварительный договор условия, позволяющие точно определить предмет основного договора, а также те условия, на согласовании которых настаивает контрагент. Рекомендуется также согласовать цену недвижимости. Если объектом является жилое помещение, следует указать перечень лиц, сохраняющих право пользования им, и их права. Для стимулирования заключения основного договора целесообразно включить условие о задатке. Предварительный договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами. Рекомендуется также сразу подготовить проект основного договора и оформить его как приложение к предварительному.

1. Предмет и иные существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости

В предварительный договор следует включить существенные условия основного договора, в частности, условия, позволяющие установить его предмет, а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон. Отсутствие согласованного существенного условия может привести к признанию договора незаключенным. Однако сторона, подтвердившая действие договора, не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.

1.1. Предмет договора купли-продажи недвижимости

Для согласования предмета необходимо указать основные обязательства сторон: обязанность продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя и обязанность покупателя принять объект и уплатить его цену. Это позволит избежать сомнений относительно намерений сторон заключить именно договор купли-продажи недвижимости. Также необходимо предоставить данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче, в том числе определяющие его расположение. Отсутствие таких данных приведет к несогласованности условия об имуществе и незаключенности как предварительного, так и основного договоров.

1.1.1. Индивидуализация недвижимого имущества

Для индивидуализации недвижимости достаточно указать ее кадастровый номер. Однако рекомендуется предоставлять более детальную информацию в зависимости от вида недвижимости:

Здание: адрес, площадь, назначение, количество этажей.

Помещение: адрес, площадь, обозначение на поэтажном плане, назначение, номер этажа, вид жилого помещения.

Земельный участок: описание местоположения, площадь, адрес, категория земель, вид разрешенного использования.

Для корректного указания этих данных рекомендуется получить выписку из ЕГРН и приложить ее к договору.

1.1.2. Индивидуализация несуществующего объекта

При заключении предварительного договора в отношении несуществующего объекта необходимо обеспечить совпадение представлений сторон о предмете договора и возможность его определения. Этого можно достичь путем согласования дополнительного механизма определения предмета основного договора или максимально подробного определения объекта на дату подписания предварительного договора, включая ссылки на проектную документацию и разрешение на строительство. Важно предусмотреть условие о необходимости уточнения параметров объекта к моменту заключения основного договора.

1.2. Иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости

В предварительный договор следует включить условие о цене недвижимости. Для предварительного договора купли-продажи жилого помещения дополнительно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением, и их права.

1.3. Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон

Рекомендуется согласовать в предварительном договоре все возможные условия основного договора. Если это невозможно, следует настоять на согласовании наиболее важных условий, таких как срок и порядок передачи недвижимости, а также срок и порядок оплаты цены недвижимости.

2. Порядок заключения основного договора купли-продажи недвижимости

В предварительном договоре необходимо закрепить условия о сроке и процедуре заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

2.1. Срок заключения основного договора

Следует указать конкретную дату или период времени для заключения основного договора. При отсутствии срока договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Для объектов в стадии строительства можно предусмотреть срок с момента ввода объекта в эксплуатацию или регистрации права собственности продавца.

2.2. Процедура заключения основного договора

Рекомендуется указать сторону, направляющую предложение заключить договор, срок, способ и адрес направления предложения, а также порядок согласования и подписания основного договора, включая сроки подписания проекта, согласования разногласий и подтверждения полномочий лиц.

2.3. Ответственность за отказ или уклонение от заключения основного договора

В предварительном договоре можно предусмотреть неустойку за отказ или уклонение от заключения основного договора. Следует четко определить действия, рассматриваемые как уклонение.

3. Условия предварительного договора купли-продажи недвижимости о крупной сделке

Если предварительный договор является крупной сделкой, необходимо отразить заверение о наличии необходимого согласия или о том, что договор не является крупной сделкой для контрагента. Также можно включить отлагательное условие о возникновении прав и обязанностей после получения одобрения.

4. Условия о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Для обеспечения исполнения обязанности заключить основной договор можно предусмотреть внесение задатка. Важно подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы избежать его переквалификации в аванс. Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме.

5. Условия об обеспечительном платеже в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

В предварительном договоре можно согласовать обеспечительный платеж, указав его сумму, обеспечиваемое обязательство, порядок внесения и возврата.

6. Форма предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нарушение формы влечет ничтожность договора.

Составление предварительного договора купли-продажи, если недвижимость после продажи будет находиться в ипотеке

Специальных требований к такому договору законодательство не предъявляет. Достаточно указать, что основной договор должен предусматривать оплату недвижимости после ее передачи. Дополнительно можно согласовать условия, связанные с ипотекой, такие как регистрация ипотеки, оформление закладной и условия, характерные для соглашения о залоге.