Договор купли-продажи нежилого помещения должен быть заключен в едином документе, иначе он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Необходимо согласовать существенные условия, включая предмет договора (индивидуальные характеристики помещения, его расположение в здании), цену, а также любые условия, на которых настаивает одна из сторон. При наличии рассрочки оплаты следует указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 489 ГК РФ). Важно включить сведения, подтверждающие право собственности продавца на помещение. Также необходимо согласовать условия о состоянии помещения и порядке его передачи покупателю.
1. Предмет договора
Предмет договора является существенным условием для договора купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Несогласование предмета может привести к признанию договора незаключенным (ст. 554 ГК РФ), однако сторона, подтвердившая действие договора (например, принявшая исполнение), как правило, не может ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Для определения предмета договора необходимо описать помещение и определить его расположение (ст. 554 ГК РФ).
1.1. Описание помещения
Рекомендуется включать в договор:
Кадастровый номер и дату его присвоения;
Кадастровый номер здания, в котором расположено помещение;
Площадь (кв. м);
Номер, тип этажа здания, на котором расположено помещение;
Обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
Адрес;
Наименование помещения (при наличии);
Назначение помещения (нежилое).
Хотя для индивидуализации помещения достаточно кадастрового номера (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), на практике рекомендуется указывать дополнительно адрес и площадь помещения для удобства использования договора.
Актуальные сведения о помещении, собственнике, обременениях и ограничениях прав можно найти на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/). Рекомендуется заказать электронную выписку из ЕГРН, даже при наличии других документов (свидетельство о регистрации права, технический паспорт БТИ). Рекомендуется приложить выписку к договору.
Если границы помещения не установлены законодательно, сведения о нем не внесены в ЕГРН, кадастровый номер не присвоен, и право собственности не зарегистрировано, то помещение не является самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). В таком случае помещение может рассматриваться как будущая недвижимость (п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). При описании такой недвижимости необходимо учитывать особенности договора продажи будущей недвижимости. Важно создать помещение как объект недвижимости и зарегистрировать право собственности к моменту передачи покупателю, иначе это может повлечь требования со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
1.2. Определение расположения помещения
Необходимо описать местоположение помещения в пределах этажа, здания или части здания (п. 41 Порядка ведения ЕГРН). Для наглядности рекомендуется приложить к договору технический план с указанием местоположения помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
2. Цена договора
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Если цена не согласована, суд может признать договор незаключенным, но не будет определять цену самостоятельно (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Необходимо указать сумму, которую покупатель должен заплатить, и указать, включен ли в нее НДС (по умолчанию цена включает НДС, п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33). Цена помещения обычно включает стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с помещением (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Если продавец является собственником земельного участка, рекомендуется выделить стоимость земли в цене договора, поскольку продажа земли не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Для определения рыночной стоимости помещения можно обратиться к оценщику (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 14 ФСО I, п. 13 ФСО II). В договоре можно указать, что цена определена на основе отчета оценщика, указав реквизиты отчета и сведения об оценщике. Важно не устанавливать цену значительно ниже рыночной, чтобы избежать начисления недоимки по налогам.
3. Права на земельный участок
Если у продавца оформлены права на земельный участок, это необходимо указать в договоре, описав передаваемые права (собственность или пользование, ст. 552 ГК РФ) и предоставив ссылки на соответствующие документы (выписка из ЕГРН, договор аренды). Если участок находится в аренде, к покупателю переходят права и обязанности арендатора. Рекомендуется покупателю ознакомиться с договором аренды между собственником помещения и собственником земельного участка. Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если выделить участок под помещениями невозможно, покупатель становится долевым собственником земли под зданием (п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)). Для описания участка необходимо указать кадастровый номер, площадь, адрес, категорию земель и вид разрешенного использования, взяв данные из выписки из ЕГРН.
4. Состояние помещения
В договоре необходимо зафиксировать состояние помещения, его недостатки, работоспособность инженерно-технических систем и оборудования. Можно использовать отчет оценщика (ст. 11 Закона об оценочной деятельности). Рекомендуется осмотреть помещение и проверить работоспособность всех систем. Необходимо указать технические характеристики, состояние конструктивных элементов, внутренней отделки, а также требования покупателя к качеству помещения. Если требования не указаны, помещение может быть признано пригодным, даже при наличии претензий покупателя.
5. Передача помещения
Необходимо определить срок передачи помещения и документ, удостоверяющий передачу (обычно передаточный акт, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Также следует указать имущество и документы, которые продавец должен передать вместе с помещением.
5.1. Передаваемое имущество
Важно перечислить в договоре имущество, которое продавец должен передать покупателю (п. 2 ст. 456 ГК РФ), включая сети инженерно-технического обеспечения, оборудование, ключи, пропуски и другое имущество, с описанием их состояния и количества.
5.2. Документы на помещение
Продавец должен передать покупателю документы на помещение (п. 2 ст. 456 ГК РФ), такие как технический план, экспликация, эксплуатационные документы на системы обеспечения, схемы расположения сетей и т.д., указав форму передачи (например, копия).
6. Задаток
Для гарантии исполнения договора можно предусмотреть условие о задатке. Задаток засчитывается в счет оплаты, но не возвращается покупателю при отказе от оплаты. Продавцу необходимо выплатить двойную сумму задатка при нарушении договора (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ). Необходимо четко указать, что уплачиваемая сумма является задатком, чтобы избежать ее квалификации как аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
7. Согласие и заверения
Купля-продажа нежилого помещения может быть крупной сделкой, требующей согласования с органом юрлица (п. п. 1 - 6 ст. 79 Закона об АО, п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО). Если контрагент утверждает, что сделка не крупная, рекомендуется зафиксировать это в договоре в виде заверения. Если продавец – физическое лицо, необходимо приложить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если сторона не состоит в браке, необходимо включить в договор заверение об этом (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).
8. Купля-продажа доли в праве собственности
Договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение составляется по тем же правилам, что и договор купли-продажи помещения, с учетом следующих особенностей:
Необходимо указать размер доли в виде правильной простой дроби (п. 56 Порядка ведения ЕГРН);
Необходимо соблюсти преимущественное право покупки у других участников долевой собственности (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ);
Договор купли-продажи доли в праве общей собственности обычно подлежит нотариальному удостоверению (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).