Продление договоров аренды недвижимости, которые изначально не подлежали государственной регистрации, возможно без ее проведения. Это касается, например, договоров аренды зданий на срок менее одного года. Для такого продления необходимо, чтобы новый срок также был менее года или неопределенным. Одним из способов оформления продления является заключение дополнительного соглашения. Если же продлевается договор, подлежащий регистрации, но регистрация не проводится, такой договор остается действующим между сторонами. Однако отсутствие регистрации будет иметь последствия при взаимодействии с третьими лицами. Например, при смене собственника арендованного объекта арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор в отношениях с новым владельцем.
Существуют различные способы продления договора аренды, при которых государственная регистрация не требуется.
Заключение нового договора или дополнительного соглашения о продлении на определенный срок. Если договор аренды зданий, сооружений или земельных участков был заключен на срок менее года, то при его продлении новый срок в договоре или дополнительном соглашении также должен быть менее года. Такие договоры не подлежат государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации. Это правило распространяется и на договоры аренды нежилых помещений, согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53.
Продление на основании условия об автоматической пролонгации. Если договор аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенный на срок менее года, содержит условие о его автоматическом продлении на тот же срок, государственная регистрация не потребуется. Это обусловлено тем, что новый срок договора также будет менее года, и он не подлежит регистрации, как указано в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59. Регистрация также не потребуется, если договор, изначально заключенный на срок год и более и зарегистрированный, продлевается на срок менее года в силу условия об автоматической пролонгации.
Возобновление договора на неопределенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора в этом случае также не требуется, согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59. Данное правило применимо и к продлению договоров на неопределенный срок.
В случае продления договора аренды недвижимости, который подлежит государственной регистрации, но регистрация не была проведена, договор остается обязательным для сторон. Государственная регистрация необходима для информирования третьих лиц о долгосрочной аренде, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165. Отсутствие регистрации влечет за собой следующие последствия:
При продаже арендованного имущества новый собственник может потребовать выселения арендатора, несмотря на гарантии, предусмотренные пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это подтверждается пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 и пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.
Арендатор теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.
Арендатор не сможет использовать статью 305 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты своего владения объектом аренды от посягательств третьих лиц, в частности, не сможет подать негаторный иск. По общему правилу, такое право принадлежит арендатору по договору, согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153.