Право аренды может быть передано в залог, если это не противоречит закону или договору. В большинстве случаев требуется предварительное согласие арендодателя, но иногда достаточно лишь уведомить его о состоявшемся залоге. Договор залога составляется по общим правилам для договоров об ипотеке, с детальным описанием арендуемого земельного участка, как если бы он сам был предметом ипотеки. Если право аренды зарегистрировано в ЕГРН, залог также подлежит регистрации.
Когда право аренды можно передать в залог:
По общему правилу, арендные права могут быть заложены в пределах срока аренды. Однако, залог может быть запрещен договором аренды или законом. Залог права аренды запрещен, если арендатор является:
Крестьянским (фермерским) хозяйством, арендующим участки сельхозназначения из государственной или муниципальной собственности.
Государственным, муниципальным или казенным предприятием, арендующим участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Резиденты особых экономических зон и управляющие компании, арендующие государственные или муниципальные участки, могут передавать право аренды в залог российским юрлицам в установленном порядке и с учетом определенных условий.
Залог права аренды, не подлежащей регистрации:
Закон не запрещает залог права аренды, не подлежащей регистрации. Ранее ВАС РФ допускал залог прав по договору аренды нежилого помещения на срок до года, отмечая, что такой договор залога не является ипотекой и не требует регистрации. Эта позиция применима и к земельным участкам, поскольку они также относятся к недвижимости.
Когда требуется согласие арендодателя:
Несмотря на то, что по умолчанию передача арендных прав в залог не требует согласия арендодателя, в случае с ипотекой общее правило иное: согласие необходимо, если иное не предусмотрено договором или законом. Уведомления арендодателя достаточно, если в залог передается:
Право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет.
Право аренды земельного участка в связи с ипотекой расположенного на нем здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если арендодатель земельного участка не является собственником или лицом, имеющим право хозяйственного ведения, согласие на залог требуется как от арендодателя, так и от указанных лиц, если иное не установлено соглашением между ними.
Получение согласия арендодателя:
Если порядок получения согласия не согласован в договоре аренды, следует руководствоваться общими требованиями к получению согласия третьих лиц. Рекомендуется направить арендодателю письмо с просьбой согласовать залог права аренды, указав данные участка, реквизиты договора аренды и информацию об обеспечиваемом обязательстве. Если арендуемый участок находится в государственной или муниципальной собственности, порядок получения согласия может быть установлен региональными актами. Согласие арендодателя, являющегося органом публично-правового образования, должно быть выражено в письменной форме.
Составление договора залога права аренды:
Договор залога должен соответствовать общим правилам для договоров ипотеки, включая согласование существенных условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Также следует указать другие условия, которые стороны считают необходимыми, в том числе особые условия для залога права аренды. Стороны вправе определять условия договора по своему усмотрению. Если право аренды закладывается в связи с ипотекой расположенных на участке зданий или сооружений, залог и таких объектов, и права аренды можно согласовать в одном договоре. При ипотеке зданий или сооружений на арендованном участке право аренды также считается заложенным.
Описание предмета ипотеки:
Необходимо указать:
Основания возникновения арендных прав, реквизиты договора аренды, дата и номер его госрегистрации в ЕГРН (если он зарегистрирован).
Данные земельного участка, включая кадастровый номер, адрес, категорию земель, вид разрешенного использования и площадь.
Срок аренды.
Особые условия договора:
В договоре можно предусмотреть, что при переоформлении права аренды на право собственности приобретенное право также подлежит передаче в залог. Если такое условие отсутствует, выкуп арендатором земельного участка прекращает залог.
Нотариальное удостоверение договора:
По общему правилу, нотариальное удостоверение договора не требуется, за исключением случаев, когда залог обеспечивает обязательства по нотариальному договору или стороны договорились об этом.
Уведомление арендодателя о залоге:
Если вместо согласия достаточно уведомления, его необходимо направить арендодателю в разумный срок после совершения сделки. Рекомендуется направить уведомление в течение семи дней. Специальных требований к форме и содержанию уведомления нет, но оно должно позволять подтвердить получение уведомления адресатом. Нарушение срока или порядка уведомления не дает арендодателю права оспорить договор залога, но он может потребовать возмещения убытков.
Регистрация залога:
Залог права аренды земельного участка подлежит регистрации в ЕГРН и возникает как обременение (ипотека) с момента такой регистрации. Это относится только к залогу арендных прав, вытекающих из договора аренды, подлежащего государственной регистрации. При регистрации залога необходимо руководствоваться общим порядком регистрации ипотеки по договору или в силу закона. Необходимо приложить документ, подтверждающий согласие арендодателя (собственника) на залог права аренды, если оно требовалось, или его уведомление о залоге. Отсутствие этих документов может привести к приостановке или отказу в регистрации ипотеки.