При заливе нежилого помещения, такого как офис или торговый зал, первоочередной задачей является определение лица, ответственного за причиненный ущерб, с которого можно требовать его возмещения. Если затопление произошло вследствие нарушения договорных обязательств вашим контрагентом, ответственность будет носить договорный характер. В иных случаях применяется внедоговорная (деликтная) ответственность.

Для фиксации факта и масштаба повреждений необходимо пригласить предполагаемого виновника, а также других заинтересованных лиц, для совместного составления акта осмотра места происшествия. Если поврежденное имущество застраховано, следует обратиться в страховую компанию. При отсутствии страховки необходимо рассчитать размер ущерба, для чего может быть привлечен профессиональный оценщик. После этого можно инициировать судебный процесс, предварительно направив претензию причинителю вреда.

1. Ответственность за причиненный вред

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ответственность за вред несет его причинитель. К деликтной ответственности лицо привлекается при наличии совокупности установленных законом оснований. В случае залива, в зависимости от конкретных обстоятельств, ответственным может быть признан собственник или арендатор помещения, из которого произошло затопление, а также организация, обслуживающая объект.

1.1. Собственник помещения

Собственник помещения несет ответственность, поскольку по общему правилу на нем лежит обязанность по содержанию своего имущества (статья 210 ГК РФ, часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Эта обязанность включает поддержание имущества в безопасном состоянии, исключающем причинение вреда третьим лицам. Например, собственник отвечает за протечки, возникшие из-за неисправности или неудовлетворительного состояния инженерного оборудования в его помещении. Предполагается, что собственник возмещает ущерб даже в случае невозможности установления точной причины протечки, исходя из смысла статей 210 и пункта 1 статьи 1064 ГК РФ.

1.2. Арендатор помещения

Арендатор помещения может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб, если он возник в результате неисполнения им обязанности по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии, предусмотренной статьей 616 ГК РФ.

1.3. Обслуживающая организация

Обслуживающая организация, такая как управляющая компания или товарищество собственников жилья, несет ответственность, если затопление произошло по причине ненадлежащего исполнения ею обязанностей по управлению многоквартирным домом. При этом наличие или отсутствие договорных отношений с потерпевшим не имеет значения (пункт 1 статьи 1095 ГК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 25.10.2016 N 2315-О). Как правило, к обслуживающей организации следует обращаться, если протечка произошла в системах, относящихся к общему имуществу дома, например, во внутридомовых инженерных системах водоснабжения и водоотведения (статья 290 ГК РФ, части 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК РФ, пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Арендатор затопленного помещения также вправе требовать возмещения вреда от обслуживающей организации на основании пункта 1 статьи 1064 ГК РФ.

1.4. Освобождение от ответственности или ее уменьшение

Причитель вреда может быть полностью или частично освобожден от ответственности с учетом степени вины как потерпевшего, так и самого причинителя. Например, если потерпевший допустил грубую неосторожность, повлекшую возникновение или увеличение ущерба (пункт 2 статьи 1083 ГК РФ). В некоторых случаях ответственность может быть возложена как на причинителя вреда, так и на потерпевшего, если будет доказано, что оба нарушили соответствующие требования, способствовавшие возникновению ущерба.

Договорные отношения

Если затопление произошло вследствие нарушения договорных обязательств контрагентом, он несет ответственность в соответствии с условиями договора и общими правилами об ответственности за неисполнение договорных обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 1399/13). Например, при заливе из-за недостатков гидроизоляции, выполненной по договору строительного подряда, заказчик вправе требовать устранения недостатков, возмещения убытков и уплаты неустойки (пункт 1 статьи 393, пункт 1 статьи 723 ГК РФ, пункт 5 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016). Если в результате таких недостатков было залито чужое помещение, ответственность перед его собственником будет деликтной.

При возникновении вреда из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, нормы о деликтной ответственности не применяются (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.03.2021 N 53-КГ20-26-К8). Это может повлиять на предмет и объем доказывания по делу.

Протечки крыши

При протечках крыши, повлекших повреждение имущества собственника помещения, ответственность несет причинитель вреда (пункт 1 статьи 1064 ГК РФ). Таким причинителем может быть обслуживающая организация, например, в случае несвоевременной очистки крыши от снега или непринятия мер по ее ремонту. Если обслуживающей организации нет, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества, включая крышу, соразмерно своей доле (статьи 210, 249, пункты 1 статьи 259.1, 1 статьи 259.4 ГК РФ). Если протечка произошла в результате ремонтных работ, выполняемых подрядчиком, ответственность несет подрядчик в рамках договорной ответственности.

2. Составление акта осмотра нежилого помещения после залива

Законодательство не устанавливает строгий порядок составления акта осмотра. Рекомендуется пригласить для составления акта:

Предполагаемого виновника залива или ответственное лицо.

Организацию, осуществляющую техническое обслуживание помещения или оборудования, где произошла авария (например, управляющую компанию).

Страховую компанию, если помещение застраховано от затопления.

Собственника помещения, если вы являетесь арендатором.

Желательно направлять приглашения в письменной форме, с фиксацией факта отправки (например, телеграммой), что может быть полезно в случае судебного разбирательства.

Форма и содержание акта могут быть произвольными. Рекомендуется включить:

Дату и место составления.

Перечень лиц, составивших акт.

Идентификационные данные помещения (адрес, площадь, кадастровый номер и т.п.).

Время обнаружения аварии и ее характер.

Причины аварии, если они установлены на момент составления акта.

Указание на факт обследования помещения.

Описание повреждений помещения и имущества.

Дату, время и место проведения фото- и видеосъемки, если она проводилась.

Подписи составителей.

2.1. Срок составления акта осмотра

Законодательством срок составления акта не установлен. Составлять акт следует незамедлительно после залива, чтобы облегчить установление причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и возникшим ущербом, а также для точного определения пострадавшего имущества.

3. Расчет ущерба от залива

Расчет ущерба может быть произведен самостоятельно или с привлечением профессионального оценщика. Услуги оценщика оплачиваются, и эти расходы могут быть взысканы с причинителя вреда как часть убытков, понесенных для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15, статья 1082 ГК РФ).

При необходимости срочного ремонта, восстановительные работы могут быть поручены третьему лицу по договору. Стоимость таких работ рассматривается как реальный ущерб. Также возможно требование возмещения упущенной выгоды.

4. Составление претензии о возмещении вреда

Форма и содержание претензии не регламентированы. Рекомендуется включить:

Дату и место составления.

Наименование и адрес адресата (предполагаемого ответчика).

Идентификационные данные вашего помещения.

Описание аварии, ее причин (со ссылкой на акт осмотра, копию которого следует приложить).

Описание повреждений помещения и имущества (с приложением подтверждающих документов, например, заключения эксперта).

Перечень документов, подтверждающих ваше право владения помещением и имуществом (например, выписка из ЕГРН, чеки, квитанции).

Расчет ущерба и требование о его возмещении (с приложением отчета оценщика, если он привлекался).

Требование о возмещении вреда и ваши платежные реквизиты.

Подпись уполномоченного лица.

Рекомендуется также сослаться на нормы закона, устанавливающие обязанность возместить вред, в частности, на пункт 1 статьи 1064 ГК РФ, и указать на право требовать возмещения вреда в натуре или убытков согласно статье 1082 ГК РФ.

5. Обращение в суд

Для обращения в суд необходимо:

Определить подсудность: арбитражный суд для споров между юридическими лицами и ИП, суд общей юрисдикции, если одной из сторон является гражданин. По общему правилу иск подается по месту нахождения ответчика (части 2 статьи 27, статья 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункт 1 части 1 статьи 22, статья 28 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Составить исковое заявление.

Уплатить государственную пошлину, размер которой рассчитывается исходя из цены иска (подпункты 1 пункта 1 статьи 333.18, подпункты 1 пункта 1 статьи 333.19, подпункты 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ).

Подать исковое заявление в суд.