Права и обязанности собственника нежилого помещения

Вы обладаете правом владения, пользования и распоряжения своим помещением, но несете ответственность за его содержание, включая оплату коммунальных услуг и обеспечение безопасности. Неисполнение этих обязанностей может повлечь за собой административную или гражданско-правовую ответственность, например, возмещение ущерба, причиненного соседям вследствие пожара. Конкретные права и обязанности определяются местоположением помещения – в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, собственники помещений в многоквартирном доме освобождены от уплаты налога за землю под домом.

Собственники нежилых помещений, как и любые другие собственники, имеют права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 287.4 ГК РФ). Также, в случае изъятия земельного участка под зданием для государственных или муниципальных нужд, собственнику помещения полагается выплата (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017). Объем прав зависит от расположения помещения.

Если помещение находится в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, аналогичных собственникам квартир. Это включает право пользования общим имуществом дома (коридоры, лифты и т.п.) (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ), однако единоличное использование общего имущества без согласия других собственников недопустимо, например, размещение личного оборудования (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021)). Вы также имеете право пользоваться правами потребителя коммунальных услуг, требуя проверки их качества (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг), и участвовать в общих собраниях собственников для принятия решений, касающихся управления домом и размеров взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).

В нежилом здании вы вправе, при соблюдении требований ЗК РФ, приобрести или арендовать земельный участок под зданием без проведения торгов (п. 3 ст. 287.6 ГК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). По общему правилу, совместно с другими собственниками помещений в здании, вы владеете, пользуетесь и распоряжаетесь общим имуществом (ст. 259.3 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

Основная обязанность любого собственника – нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). Конкретные обязанности различаются в зависимости от расположения помещения.

В многоквартирном доме вы обязаны заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Отсутствие договора может привести к определению объема потребления как при самовольном пользовании, что обычно дороже. Также вы обязаны нести расходы по содержанию общего имущества, включая взносы на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ), при этом земельный налог за участок, входящий в состав общего имущества, платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). В случае незаконной перепланировки, вы обязаны привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В нежилом здании вы обязаны оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ), даже если помещение сдано в аренду, а арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ). Также вы участвуете в уплате налогов и сборов, связанных с общим имуществом здания, и несете расходы по его содержанию и сохранению (ст. 259.4 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ), включая налог или арендную плату за земельный участок (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Состав платы за содержание нежилого помещения зависит от его расположения. Законодательство подробно регулирует состав платы за содержание жилых помещений, однако для нежилых помещений аналогичного правила нет. Тем не менее, собственники нежилых помещений обязаны нести бремя их содержания (ст. 210 ГК РФ) и соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание общего имущества (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).

В многоквартирном доме к нежилым помещениям по аналогии применяются нормы о содержании жилых помещений, поскольку собственники нежилых помещений также имеют долю в общем имуществе (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П). Плата за содержание включает услуги по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы для общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Размер платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, разд. II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) и может отличаться для жилых и нежилых помещений по решению собрания собственников, при отсутствии необоснованных различий (Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П).

Установление платы за содержание нежилого помещения в многоквартирном доме зависит от способа управления домом: органами управления ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, собственниками помещений или органами местного самоуправления.

В нежилом здании положения о плате за содержание помещений отсутствуют. Собственники обязаны содержать общее имущество пропорционально своим долям, если иное не установлено единогласным решением (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ). Размер платы определяется собственниками или передается в компетенцию товарищества собственников недвижимости.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей собственника может повлечь административную ответственность (например, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований (ст. 6.4 КоАП РФ)), гражданско-правовую ответственность (возмещение убытков (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ), штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения)), а в некоторых случаях – уголовную ответственность (ст. 19 УК РФ).