Прежде чем передать долю в праве на недвижимость в залог, убедитесь в допустимости такой сделки. Залог может быть запрещен законом или договором предшествующей ипотеки. Нарушение запрета может привести к признанию договора залога недействительным.

Если ограничений нет, составьте договор об ипотеке и, при необходимости, удостоверьте его нотариально. Подать документы на регистрацию ипотеки можно самостоятельно или через нотариуса.

Следует помнить, что в некоторых случаях ипотека возникает в силу закона, например, при продаже доли в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ). В таких ситуациях для залога доли не требуется ни согласия, ни заключения договора залога.

Когда можно передать долю в залог:

Если ипотека не запрещена законом. Убедитесь, что недвижимость не относится к имуществу, изъятому из оборота (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

Право собственности на долю зарегистрировано в ЕГРН (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).

Ипотека доли не запрещена предшествующим договором о ее же ипотеке, заключенным с другим залогодержателем и действующим. В противном случае суд может признать новый договор недействительным по иску предшествующего залогодержателя (п. п. 2, 3, 4 ст. 43 Закона об ипотеке).

Получены необходимые согласия на залог доли.

Когда можно передать в залог долю в праве на земельный участок:

Передача в залог доли в праве на земельный участок возможна только вместе с нежилым помещением в здании, расположенном на этом участке (ст. 69 Закона об ипотеке, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

В иных случаях залог доли на земельный участок не допускается. Для распоряжения долей таким образом необходимо сначала выделить ее в натуре. После выдела это будет уже самостоятельный земельный участок, а не доля (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, п. п. 1, 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

Нужно ли получать согласие на передачу доли в залог?

Согласие других участников долевой собственности не требуется. Вы вправе передать свою долю в залог по своему усмотрению. Однако, при обращении взыскания на долю, необходимо соблюсти права сособственников, включая их преимущественное право покупки (п. 2 ст. 246 ГК РФ, п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025)).

Согласие необходимо при передаче в залог имущества, для отчуждения которого требуется согласие или разрешение другого лица или уполномоченного органа, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона (п. 3 ст. 335 ГК РФ). Например, согласие совета директоров или общего собрания участников ООО требуется, если передача доли в залог является крупной сделкой (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Заключение договора об ипотеке без необходимого согласия может привести к признанию его недействительным (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Как составить договор залога доли в праве на недвижимое имущество:

При составлении договора об ипотеке используйте общие правила. Обязательно укажите, что в залог передается именно доля в праве общей собственности на недвижимость, и ее размер.

Обратите внимание, что договор, как правило, подлежит нотариальному удостоверению. Исключения предусмотрены, в частности, для ситуаций, когда все участники долевой собственности передают в ипотеку свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как зарегистрировать залог доли в праве на недвижимость:

Для регистрации залога необходимо обратиться за соответствующей процедурой. Отличий между регистрацией ипотеки и залога доли в праве на недвижимость не существует.

Порядок подачи документов общий, предусмотренный для государственной регистрации прав на недвижимость. В частности, можно поручить регистрацию нотариусу, удостоверившему договор об ипотеке или договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона.

Как передать в ипотеку долю в праве на земельный участок:

Прежде всего, убедитесь в возможности передачи доли в залог.

Порядок передачи в залог доли в праве на земельный участок аналогичен порядку передачи в залог доли в праве на другую недвижимость. Необходимо получить согласие (если требуется), составить договор залога и зарегистрировать залог. Если ипотека доли возникает в силу закона, первые два шага не требуются.