Возможность продажи здания отдельно от земельного участка определяется тем, является ли продавец собственником земли. В случае, если участок находится в собственности продавца, как правило, продажа здания без земли не допускается (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения предусмотрены пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, например, если участок изъят из оборота.
Нарушение данного правила влечет за собой недействительность сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11). Регистрация права собственности покупателя может быть приостановлена или отказана органом регистрации прав, поскольку сделка признается недействительной (пункт 13 части 1 статьи 26, статья 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Данные правила распространяются также на объекты незавершенного строительства, которые рассматриваются как недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). При продаже такого объекта необходимо соблюдать правила перехода прав на земельный участок. Важно отметить, что для совершения сделки с объектом незавершенного строительства необходимо предварительно зарегистрировать право собственности на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), поскольку переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости). Исключений для объектов незавершенного строительства законом не предусмотрено.
Продажа части здания без земли возможна, если эту часть здания можно выделить в натуре вместе с соответствующей частью земельного участка. В этом случае продажа осуществляется совместно. Если выделение части земельного участка невозможно, отдельная продажа допустима, однако земельный участок переходит в общую долевую собственность продавца и покупателя (подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)).
При продаже доли в праве собственности на здание продажа доли в праве собственности на земельный участок является обязательной (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Если участок не принадлежит продавцу, продажа здания без земли допускается. Согласие собственника участка, как правило, не требуется, если продажа не нарушает установленные законом или договором условия пользования участком. Покупатель приобретает право пользования частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях, что и продавец (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Например, при аренде земельного участка под зданием, покупатель также получает право аренды на необходимую часть участка. Переход права и обязанности по договору аренды происходит независимо от оформления покупателем отдельного договора аренды с собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73). Обязанность по оплате аренды также переходит к покупателю. Если арендная плата была льготной, то покупатель сохраняет право на применение льготы (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)).