Залог, возникающий на основании закона, допускает заключение отдельного соглашения между залогодателем и залогодержателем для определения порядка их взаимодействия. В соглашение можно включить любые условия, не противоречащие законодательству, например, упростить процедуру взыскания и реализации заложенного имущества или ограничить распоряжение им. При составлении соглашения необходимо учитывать требования закона к договору залога, в частности, простую письменную форму.
Форма соглашения должна соответствовать форме договора залога (п. 3 ст. 334.1 ГК РФ). Как правило, достаточно простой письменной формы (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Соглашение об ипотеке оформляется в виде единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Нотариальное удостоверение соглашения требуется, если (п. 3 ст. 334.1, п. 3 ст. 339 ГК РФ):
стороны договорились о нотариальной форме, например, для обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без суда (п. 6 ст. 349 ГК РФ);
это предусмотрено законом, например, при залоге доли в уставном капитале ООО до ее оплаты, если она продана в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Закона об ООО).
Несоблюдение требований к форме влечет недействительность соглашения (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соглашении необходимо указать (п. 1 ст. 339 ГК РФ):
предмет залога;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Если обязательство возникло из договора, достаточно указать его реквизиты.
Указанные условия являются существенными для договора залога и, исходя из п. 2 ст. 334.1 ГК РФ, применимы и к соглашению о законном залоге.
Остальные условия зависят от цели заключения соглашения и договоренностей сторон. Соглашением можно изменить или конкретизировать правила о залоге, действующие по умолчанию. Рассмотрим некоторые условия подробнее.
Содержание и сохранность заложенного имущества. По общему правилу, сторона, у которой находится предмет залога, обязана его содержать и обеспечивать сохранность, включая страхование от рисков утраты и повреждения. По умолчанию это залогодатель (п. 1 ст. 338, п. 1 ст. 343 ГК РФ).
Стороны могут распределить эти обязанности и конкретизировать их, в частности:
уточнить меры по защите заложенного имущества, например, место хранения или наем охраны (пп. 4 п. 1 ст. 343 ГК РФ);
установить требования к условиям страхования предмета залога (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ), например, определить страховую сумму и риски (пожар, взрыв и т.д.) или исключить определенные виды повреждений;
переложить на залогодержателя обязанность по текущему и/или капитальному ремонту недвижимости (п. 2 ст. 30 Закона об ипотеке).
Пользование заложенным имуществом. Варианты условий зависят от вида имущества (движимое или недвижимое).
Движимое имущество, остающееся у залогодателя, может свободно использоваться по назначению, если иное не предусмотрено соглашением (пп. 2 п. 1 ст. 343, п. 1 ст. 346 ГК РФ). Например, можно запретить использование автомобиля в качестве такси.
Если движимое имущество передано залогодержателю, он не может им пользоваться, если иное не разрешено (п. 5 ст. 346 ГК РФ).
Недвижимое имущество (предмет ипотеки) всегда остается у залогодателя, и ограничение его права пользования по назначению не допускается (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке). Однако, при залоге земельного участка можно ограничить или исключить право залогодателя на строительство зданий и сооружений без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Распоряжение заложенным имуществом. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе без согласия залогодержателя передать его во временное владение или пользование другим лицам (п. 3 ст. 346 ГК РФ). Для недвижимости срок передачи не должен превышать срок обязательства, обеспеченного ипотекой, а цель передачи должна соответствовать назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке). Соглашением можно предусмотреть иное, например, запретить передачу во временное владение или пользование в целом или по отдельным договорам, либо указать условия такой передачи (срок, цель и т.п.).
Также можно определить условия передачи имущества в последующий залог (п. 2 ст. 342 ГК РФ), например, ограничить сумму долга, для обеспечения которого устанавливается новый залог. Последующая ипотека может быть полностью запрещена (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
Обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация. По умолчанию взыскание обращается через суд. Однако в соглашении можно предусмотреть внесудебный порядок (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
При согласовании внесудебного порядка, например, по исполнительной надписи нотариуса, необходимо убедиться в отсутствии запрета на такой порядок.
Необходимо согласовать хотя бы один способ реализации предмета залога, а также его начальную продажную цену или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ). Отсутствие этих условий может привести к признанию соглашения незаключенным (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ), что потребует обращения в суд для реализации залога.
Рекомендуется согласовать порядок внесудебного обращения взыскания, включая порядок направления уведомления и срок реализации имущества, чтобы залогодатель был своевременно уведомлен.
Обязанности сторон при прекращении залога. В соглашении можно зафиксировать порядок действий сторон при прекращении залога, например, установить срок, в течение которого залогодержатель обязан:
подать в орган регистрации прав заявление о погашении ипотеки;
направить нотариусу уведомление об исключении из реестра сведений о залоге движимого имущества;
вернуть залогодателю имущество, если оно находилось у него.