При ипотеке нежилого помещения доля в праве собственности на земельный участок, принадлежащая залогодателю, считается заложенной вместе с помещением. Если собственник помещения владеет участком на праве аренды, залог распространяется на право соарендатора (ст. 69 Закона об ипотеке).
В таком случае доля в праве собственности на земельный участок (право соарендатора) не является самостоятельным объектом сделки, а следует судьбе нежилого помещения, образуя с ним единый предмет ипотеки. Это влечет следующие особенности:
Условие о залоге права на земельный участок можно не включать в договор ипотеки помещения. Отсутствие этого условия не делает договор недействительным (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 10438/10).
Долю в праве на земельный участок, принадлежащую залогодателю нежилого помещения, не нужно выделять в натуре в виде отдельного участка для передачи в залог (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
Согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды не требуется, достаточно его уведомить, если иное не предусмотрено договором аренды. Исключение: если участок находится в государственной или муниципальной собственности и срок аренды превышает пять лет, условие о необходимости получения согласия на залог не может быть установлено даже в договоре (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
Залог права аренды на земельный участок, на котором находится здание с закладываемым нежилым помещением, не влечет ипотеку на другие объекты недвижимости залогодателя на этом участке (Определение ВАС РФ от 24.10.2013 N ВАС-15060/13).
Договор ипотеки нежилого помещения вместе с долей в праве на земельный участок под зданием не требует нотариального удостоверения (Письмо Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740).