Законодательство Российской Федерации не содержит четкого определения целевого назначения нежилого помещения и не классифицирует их по этому признаку. Под целевым назначением нежилого помещения следует понимать его использование для целей, отличных от постоянного проживания граждан. Стороны договора аренды могут закрепить целевое назначение в договоре, и его нарушение арендатором может привести к расторжению договора. Собственник нежилого помещения имеет право изменить его назначение на жилое, а стороны договора аренды могут согласовать иные цели использования помещения.

Сведения о назначении помещения, будь то жилое или нежилое, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Однако, закон не предусматривает детальной классификации нежилых помещений по их целевому назначению. На практике, исходя из фактического использования, выделяют торговые, складские, учебно-научные помещения, помещения промышленных предприятий и другие. Такая примерная классификация содержится в письме Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 N 15-1-103, но она не является обязательной. В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ, целевое назначение нежилого помещения определяется как его использование для целей, не связанных с проживанием граждан. Конкретные цели использования собственник вправе определять самостоятельно, при условии их соответствия статусу нежилого помещения и соблюдения установленных норм и требований. Стороны договора, например, при аренде, также могут установить целевое назначение помещения, что вытекает из их права согласовывать условия пользования имуществом и принципа свободы договора. Так, договор может предусматривать использование помещения под магазин или офис, и арендатор обязан соблюдать эти условия, иначе ему грозят негативные последствия, предусмотренные пунктом 4 статьи 421 и пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Для изменения целевого назначения нежилого помещения на жилое необходимо пройти установленную процедуру перевода. Если же требуется изменить целевое назначение, согласованное в договоре аренды, то это осуществляется в порядке изменения условий самого договора. Для этого стороны могут подготовить и подписать дополнительное соглашение, которое, по общему правилу, должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор. Если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и дополнительное соглашение о внесении изменений в целевое назначение также подлежит регистрации, согласно пунктам 2 статьи 164 и 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. В случае аренды нежилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо также руководствоваться региональными нормативными актами и административными регламентами, которые могут устанавливать дополнительные требования к процедуре изменения целевого назначения.

Последствия использования нежилого помещения не по целевому назначению зависят от того, кто является нарушителем – собственник или арендатор.

Если собственник использует нежилое помещение не по целевому назначению, например, для проживания граждан, прямой ответственности законом не предусмотрено. Однако, такие действия могут повлечь ответственность за иные нарушения. Например, если использование помещения не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором расположено здание, собственник может быть привлечен к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, вплоть до наложения штрафа по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Судебная практика исходит из того, что здание неразрывно связано с земельным участком, и нормы земельного законодательства обязывают использовать весь земельный участок по целевому назначению, что подтверждается пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ и Определением Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562. Кроме того, использование помещения не по назначению может нарушать права собственников других помещений в здании, которые вправе требовать устранения нарушений на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ. Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что собственник, переведший жилое помещение в нежилое и использовавший его не по заявленному назначению (например, вместо салона красоты открывший магазин алкогольной продукции), может быть привлечен к ответственности, если это затрагивает права собственников жилых помещений и связано с использованием общего имущества многоквартирного дома, как следует из Определения Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13.

Особые последствия возникают, если не по целевому назначению нежилое помещение использует арендатор. В первую очередь, это связано с нарушением условий договора аренды. Арендодатель вправе:

потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, предварительно направив арендатору предупреждение и предложение о расторжении, согласно пункту 3 статьи 615 и статье 619 Гражданского кодекса РФ (Позиция ВАС РФ).

отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено договором и не противоречит ограничениям, установленным пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса РФ. В этом случае обращение в суд не требуется, и договор прекращается с момента получения арендатором уведомления, согласно пункту 2 статьи 310 и пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, арендодатель может отказаться от него даже без специального условия в договоре, уведомив арендатора за три месяца, как правило, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

взыскать неустойку (штраф), если договором предусмотрена ответственность за нецелевое использование помещения, согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ.

потребовать возмещения убытков, причиненных нецелевым использованием, согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Законодательство субъектов Российской Федерации также может предусматривать дополнительные меры ответственности арендатора за использование нежилого помещения не по целевому назначению.