Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду для использования в определенных целях, таких как сельскохозяйственное производство или рыбоводство. При составлении договора аренды необходимо учитывать максимальные и минимальные сроки аренды, правильно рассчитывать арендную плату и соблюдать установленный порядок заключения договора. Этот порядок зависит от основания передачи участка в аренду: аукцион, передача без аукциона в общем или особом порядке.

Договор, заключенный с нарушениями, может быть признан недействительным, а также может повлечь за собой штрафные санкции. Договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации.

Использование земельных участков сельхозназначения:

Земельные участки сельхозназначения могут использоваться для целей, предусмотренных статьей 78 Земельного кодекса РФ, включая сельскохозяйственное производство, рыбоводство, а также ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. В договоре аренды рекомендуется указывать только эти цели, избегая указания иных целей или права/обязанности арендатора по переводу участка в другую категорию земель.

Сроки аренды:

Общее правило: срок аренды участка сельхозназначения составляет от трех до 49 лет.

Исключение: для участков, предназначенных для сенокошения или выпаса скота, договор аренды заключается на срок до пяти лет. Оленьи пастбища в районах Крайнего Севера могут быть сданы в аренду на срок не менее пяти лет.

Участки с агролесомелиоративными насаждениями: предоставляются в аренду сельскохозяйственным организациям, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам, осуществляющим соответствующую деятельность на смежном участке, на срок, не превышающий срока аренды смежного участка.

Важно учитывать как минимальные, так и максимальные сроки аренды. Договор, заключенный на срок меньше минимального, может быть признан судом недействительным. Если срок аренды превышает максимальный или не указан вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок.

Определение арендной платы:

Аренда через торги: арендная плата устанавливается по результатам торгов. Начальная цена аукциона определяется на основе рыночной оценки или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости участка (при условии, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона).

Аренда без торгов: размер арендной платы определяется следующим образом:

В случаях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения или при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, плата составляет 0,3% кадастровой стоимости.

Для участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, либо ограниченных в обороте и предоставленных членам некоммерческих организаций или собственникам участков в границах территорий ведения гражданами садоводства или огородничества, плата не может превышать размер земельного налога.

В остальных случаях размер арендной платы определяется в соответствии с Правилами, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, или правилами, установленными субъектом РФ или местным самоуправлением.

Проведение аукциона:

Аукцион по аренде земельного участка сельхозназначения проводится в общем порядке, за исключением случаев, когда участок может быть сдан в аренду без аукциона. Договор аренды, заключенный без аукциона в случаях, когда он обязателен, может быть признан недействительным, а также может повлечь за собой административную ответственность.

Аренда без аукциона:

Аренда земельных участков сельхозназначения без аукциона допускается только в определенных случаях. Порядок аренды аналогичен порядку для участков других категорий и включает предварительное согласование, кадастровый учет, подачу заявления о предоставлении и принятие решения о предоставлении. В некоторых случаях договор заключается в особом порядке, например, если арендатором является сельскохозяйственная организация, получающая государственную поддержку, или участок выделяется по решению Президента РФ.

Случаи, когда аукцион не требуется:

Аренда садового или огородного участка, образованного из участка, предоставленного члену садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Аренда участка, на котором находится здание, принадлежащее заявителю.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в аренду.

Аренда религиозной организацией или казачьим обществом.

Аренда гражданином для сенокошения, выпаса скота, огородничества или ведения личного подсобного хозяйства.

Аренда юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, с которым заключено охотхозяйственное соглашение.

Аренда добросовестным арендатором на новый срок (при условии подачи заявления до истечения срока прежнего договора).

Аренда взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Аренда участка, выделенного в счет земельной доли, на который зарегистрировано право муниципальной собственности (с соблюдением требований пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Аренда гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности.

Аренда участка, занятого агролесомелиоративными насаждениями, сельскохозяйственной организацией, гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, осуществляющими деятельность на смежном участке.

Аренда юридическим лицам по указу (распоряжению) Президента РФ.

Аренда гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение участков по федеральным законам или законам субъектов РФ.

Аренда гражданам в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ.

Аренда участнику свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе для реализации договора об условиях деятельности в СЭЗ.

Аренда для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства".

Важно: если после 1 марта 2015 года арендатор продолжает пользоваться земельным участком сельхозназначения, предоставленным в аренду до этой даты, по истечении срока договора и арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор имеет право обратиться с заявлением о заключении договора аренды на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Порядок аренды без аукциона:

Порядок передачи в аренду земли сельхозназначения без аукциона аналогичен порядку для других категорий земель. Если земельный участок предоставляется для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, необходимо учитывать особенности, установленные статьей 10.1 Закона об обороте земель сельхозназначения. Если заявление поступило от сельскохозяйственной организации, получающей государственную поддержку, необходимо проверить наличие оснований для отказа в приеме заявления. При отсутствии оснований для отказа размещается извещение на сайте www.torgi.gov.ru и на сайте уполномоченного органа. В извещении указывается информация, установленная пунктами 2 и 3 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ. Извещение должно быть размещено не менее 30 дней. В течение этого срока другие организации вправе подать заявления на участие в аукционе на аренду этого участка. Если поступило хотя бы одно заявление, первоначальному заявителю отказывают и проводят аукцион. Если заявлений не поступило, принимается решение о предварительном согласовании (в случае, если участок не образован или его границы не уточнены) или подготавливается и подписывается проект договора аренды (в случае, если участок образован и его границы не нужно уточнять).

Важно: заключение договора без размещения извещения может привести к признанию его недействительным, возврату участка и прекращению арендных платежей, а также к административным штрафам.

Обратите внимание: если участок передается в аренду на основании специального акта или закона, порядок заключения договора аренды будет определяться этими актами и законами.

Регистрация договора аренды:

Договор аренды земельного участка сельхозназначения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок один год и более. Госпошлина за регистрацию составляет 700 рублей. Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации аренды любой другой недвижимости.