В залог может быть передан практически любой участок, находящийся в частной собственности. Здания и сооружения, принадлежащие залогодателю и расположенные на участке, также считаются заложенными. Если в залог передается только часть участка, ее необходимо предварительно выделить в натуре и оформить как самостоятельный объект недвижимости. Право аренды земельного участка также может быть заложено.
Для некоторых участков предусмотрены особые правила. Например, при обращении взыскания на заложенные сельскохозяйственные земли учитываются интересы производителей сельскохозяйственной продукции, использующих участок.
1. Условия для залога земельного участка:
Участок должен находиться в частной собственности. Государственные и муниципальные участки не подлежат залогу, за исключением случаев, когда залогодержателем является кредитная организация, предоставляющая целевой кредит (п. 1 ст. 62.1, п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке).
Участок не должен быть исключен или ограничен в обороте федеральным законом (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Такие ограничения касаются государственных и муниципальных земель (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
1.1. Залог части земельного участка:
Залог части участка запрещен, если:
Размер выделяемой части меньше минимального, установленного субъектами РФ и органами местного самоуправления (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
Участок находится в общей собственности. В этом случае необходимо выделить свою долю в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке).
В остальных случаях залог части участка возможен, однако не рекомендуется из-за сложностей с реализацией при обращении взыскания. Целесообразно разделить участок или выделить его часть как самостоятельный объект для залога.
2. Возникновение ипотеки в силу закона:
Ипотека земельного участка может возникнуть как по договору, так и в силу закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). В частности, это происходит, когда:
Участок продается в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Участок приобретен с использованием кредита или целевого займа (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке).
На участке с использованием кредита или займа приобретено, построено или строится здание или сооружение (ст. 64.2 Закона об ипотеке).
Заложено нежилое помещение (ст. 69 Закона об ипотеке).
3. Залог права аренды земли:
По общему правилу, право аренды земли можно заложить с согласия собственника в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Исключения:
В некоторых случаях залог права аренды невозможен (пп. 3 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях).
В ряде случаев достаточно уведомить собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
Залог права аренды может возникнуть в силу закона (ст. 69 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке).
4. Строительство на заложенном участке:
Возведение зданий или сооружений разрешено, даже без согласия залогодержателя. Ипотека распространяется на новые объекты, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Если строительство ухудшает обеспечение ипотеки, залогодержатель вправе требовать изменения договора (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). При наличии закладной строительство допускается, только если это предусмотрено в ней (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке).
5. Обращение взыскания на заложенные земельные участки:
Порядок обращения взыскания аналогичен большинству других объектов, но есть особенности. Правомерность внесудебного взыскания спорна. Взыскание на некоторые участки возможно только по решению суда (пп. 5 - 8 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке, ст. 278 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
При продаже участка необходимо соблюдать ограничения по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки (п. 2 ст. 68 Закона об ипотеке, ст. 3 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Суд может устанавливать особые условия проведения публичных торгов (пп. 6 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке).
6. Ипотека участка со зданиями или сооружениями:
Ипотека участка всегда распространяется на здания и сооружения, принадлежащие залогодателю (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). Если объекты принадлежат третьему лицу, ипотека на них не распространяется (ст. 66 Закона об ипотеке).
7. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения:
Залоговая стоимость может определяться исходя из кадастровой, а не рыночной оценки (п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке).
7.1. Особенности обращения взыскания:
На некоторые участки взыскание возможно только в судебном порядке (пп. 5 п. 5, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Суд определяет меры защиты производителя сельхозпродукции (пп. 7 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 68 Закона об ипотеке).
7.2. Залог права аренды участка в долевой собственности:
Арендатор может заложить право аренды без согласия участников долевой собственности, если иное не предусмотрено договором (п. 8 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Договор аренды или залог прав аренды прекращаются в отношении выделенного участка, если участник долевой собственности выделил свою долю (п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения).