Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его границ, площади, создание новых помещений или изменение внутренней планировки. В отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях, федеральное законодательство не устанавливает специальных норм, поэтому следует руководствоваться местными нормативными правовыми актами. Основное различие между перепланировкой и реконструкцией заключается в характере проводимых работ.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме включает в себя изменение его границ и (или) площади, образование новых помещений, а также изменение внутренней планировки. Эти действия могут затрагивать и смежные помещения. После проведения перепланировки требуется внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) относительно границ и (или) площади помещения, а также государственная регистрация права на вновь образованные помещения. Согласование перепланировки осуществляется органами местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами государственной власти субъектов. Например, в Москве порядок проведения перепланировки и административный регламент ее согласования утверждены соответствующим постановлением Правительства Москвы, которое содержит перечень работ, относящихся к перепланировке, таких как устройство или заделка проемов в несущих стенах. Таким образом, при проведении работ, подпадающих под определение перепланировки в многоквартирном доме, ее необходимо согласовать. Важно отметить, что порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах не применяется к помещениям в нежилых зданиях. В случае отсутствия федерального регулирования перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях, следует руководствоваться местными нормативными актами. При их отсутствии, представляется целесообразным применять порядок, предусмотренный для реконструкции здания, в котором расположено помещение.

Реконструкция нежилого помещения определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации применительно к объектам капитального строительства. Помещение само по себе не является объектом капитального строительства, а представляет собой обособленную часть здания или сооружения. Реконструкция объектов капитального строительства подразумевает выполнение работ, которые приводят к изменению параметров объекта капитального строительства или его частей, либо к замене или восстановлению несущих строительных конструкций, за исключением отдельных их элементов. Следовательно, работы, проводимые в помещении нежилого здания, которые влекут изменение его границ, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, рассматриваются как реконструкция части объекта капитального строительства. Такие работы должны выполняться в соответствии с положениями статей 48, 49, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ключевое отличие перепланировки от реконструкции заключается в характере выполняемых работ. При перепланировке помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме проводятся определенные виды работ, например, перенос или разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление или расширение оконных проемов. Если же в результате работ изменяются параметры здания или нежилого помещения, либо осуществляется замена или восстановление несущих конструкций (за исключением замены или восстановления отдельных элементов на аналогичные или улучшенные), то такие действия квалифицируются как реконструкция.