Первоначально необходимо определить будущее назначение здания – индивидуальный жилой дом или многоквартирный дом, поскольку от этого зависит дальнейшая процедура. После этого следует оценить возможность изменения назначения существующего здания, в первую очередь учитывая разрешенное использование земельного участка.

Изменение назначения здания возможно посредством реконструкции или перевода помещений в жилые. В случае планируемого использования здания как многоквартирного дома потребуется перевод всех помещений, однако данный процесс законодательно не регламентирован.

Условия для изменения назначения здания с нежилого на жилое:

Необходимо проверить соответствие разрешенного использования земельного участка планируемому назначению здания (индивидуальный жилой дом или многоквартирный дом). Отказ возможен при несоответствии:

в выдаче разрешения на строительство при реконструкции (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ);

в переводе нежилых помещений в жилые в порядке гл. 3 ЖК РФ.

Земельный участок может иметь основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования, устанавливаемые в правилах землепользования и застройки (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 3 ст. 32, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). Информацию можно получить на официальном сайте поселения, городского или муниципального округа, а также из выписки из ЕГРН.

Необходимо соблюдать условия, перечисленные в ст. 22 ЖК РФ, при переводе нежилого помещения в жилое по правилам гл. 3 ЖК РФ, поскольку их несоблюдение является основанием для отказа (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Изменение назначения здания путем реконструкции:

Реконструкция предполагает изменение параметров здания (например, пристройка, изменение этажности, площади) (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Основные этапы реконструкции:

подготовка проектной и рабочей документации, в некоторых случаях – экспертиза проектной документации (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49, п. 1.2 ст. 52 ГрК РФ);

получение разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);

проведение кадастровых работ после реконструкции для оформления технического плана и внесения изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Кадастровый учет изменений в ЕГРН осуществляется органом, выдавшим разрешение на ввод в эксплуатацию, либо собственником здания при отсутствии разрешения на строительство (ч. 21 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Изменение назначения нежилого здания на индивидуальный жилой дом без реконструкции:

Если реконструкция не требуется, изменение назначения возможно в порядке, предусмотренном гл. 3 ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое.

Необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением и приложить необходимые документы. В случае положительного решения внесение сведений в ЕГРН осуществляется в порядке межведомственного взаимодействия, а орган регистрации прав уведомляет об этом в течение пяти рабочих дней (ч. 1, 2 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32, ч. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).

Изменение назначения нежилого здания на многоквартирный дом путем перевода всех помещений в жилые:

Возможно при отсутствии необходимости в реконструкции.

Законодательно процедура изменения назначения здания не предусмотрена, существует только порядок перевода помещений, установленный Жилищным кодексом РФ (Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974).

Необходимо перевести все нежилые помещения в жилые в соответствии с гл. 3 ЖК РФ.

В случае положительного решения внесение сведений в ЕГРН осуществляется в порядке межведомственного взаимодействия, а орган регистрации прав уведомляет об этом в течение пяти рабочих дней (п. 5 ч. 1 ст. 32, ч. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).

В случае нарушения сроков внесения сведений в ЕГРН, можно обратиться с заявлением о внесении соответствующих сведений самостоятельно (ч. 1 ст. 33 Закона о госрегистрации недвижимости).