Договор аренды будущей недвижимости заключается в ситуации, когда у арендодателя отсутствует готовый объект. В связи с этим, такой договор требует включения специальных условий, отличающихся от стандартных договоров аренды.

Важно детально описать объект, находящийся в процессе строительства, указав его приблизительные характеристики и допустимые отклонения, в том числе по площади. Рекомендуется установить конкретный срок, в течение которого арендодатель обязуется ввести объект в эксплуатацию. Это позволит избежать споров, связанных с затягиванием сроков строительства или несоответствием конечных параметров объекта изначально согласованным.

В некоторых случаях, например, при аренде здания на срок от одного года и более, договор подлежит обязательной регистрации.

Особые условия договора аренды будущей недвижимости могут касаться как существенных условий (например, предмета договора), так и иных положений.

Стороны могут:

Описать объект аренды в общих чертах, указав примерную площадь, адрес и количество этажей, приложив к договору проектную документацию и разрешение на строительство (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, применяемое к аренде будущего объекта по аналогии).

Определить размер арендной платы за квадратный метр, если точная площадь объекта еще не установлена.

Согласовать возможность внесения изменений в строящийся объект и их влияние на арендную плату, например, допустимое изменение площади не более чем на 10 квадратных метров с соответствующей корректировкой арендной платы.

Предусмотреть возможность начала ремонтных работ арендатором до ввода объекта в эксплуатацию (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Установить срок ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности, а также предусмотреть неустойку за нарушение срока или право арендатора на расторжение договора.

Регистрация договора аренды будущей недвижимости требуется в тех же случаях, что и для обычного договора аренды. Однако зарегистрировать его возможно только после регистрации права собственности арендодателя на объект. Для упрощения процедуры регистрации рекомендуется приложить к договору дополнительное соглашение с уточненными параметрами объекта на момент регистрации права собственности.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, пункту 2 статьи 26 ЗК РФ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если его срок составляет не менее одного года. Это относится к зданиям, сооружениям, земельным участкам и помещениям. Предположительно, данное требование распространяется и на договоры аренды машино-мест, границы которых надлежащим образом оформлены, поскольку они являются частью зданий или сооружений (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит регистрации независимо от срока его действия (пункт 2 статьи 658 ГК РФ).

Важно различать договор аренды будущей вещи и предварительный договор аренды. Основные отличия заключаются в следующем:

1. В договоре аренды необходимо согласовать предмет и другие существенные условия (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), в то время как в предварительном договоре достаточно указать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

2. Исполнение договора аренды предполагает передачу вещи во временное владение и пользование или временное пользование за плату (статья 606 ГК РФ). Исполнение предварительного договора не включает передачу вещи, а предполагает заключение основного договора аренды в будущем (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

3. Обязательства по договору аренды не прекращаются по истечении срока их действия. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если стороны не заключат основной договор в установленный срок или одна из сторон не предложит заключить его (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

4. Договор аренды будущей недвижимости подлежит регистрации при определенных условиях. Предварительный договор регистрации не требует (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).